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Termine für die Rechtsberatung vor Ort in der Geschäftsstelle finden Sie hier:

• Die Rechtsberatung durch Frau Jung (Verbandsjustitiarin H&G Niedersachsen.) wird in unserer Geschäftsstelle zu den aufgeführten Terminen durchgeführt. Vermeiden Sie Wartezeiten und vereinbaren Sie vorab eine Uhrzeit unter 05531-4720 oder hug.hol@web.de
• 12. Oktober
• 02. November
  

Unsere Öffnungszeiten:

• Unsere Geschäftsstelle ist montags und donnerstags von 14 - 18 Uhr für Sie geöffnet. Bitte vereinbaren Sie für Ihre Beratung vorab telefonisch oder per Mail einen Termin. Sie vermeiden unnötige Wartezeiten.
  
• Mietverträge und weitere Formulare können Sie natürlich ohne Terminvereinbarung abholen. Gerne senden wir Ihnen auch die gewünschten Mietverträge zu.
  
• Sie erreichen uns wie folgt:
  

• Die Rechtsberatung durch Frau Jung, Verbandsjustitiarin H&G Niedersachsen, findet jeden Donnerstag von 14 - 18 Uhr statt. Die Beratung findet telefonisch oder vor Ort (Termine siehe oben) in der Geschäftsstelle statt. Bitte vereinbaren Sie vorab einen Termin in der Geschäftsstelle.

• Baumschutz: Antrag auf Fällgenehmigung nicht vergessen!
  Bald beginnt wieder die Zeit des Baumrückschnitts. Ab dem 1. Oktober bis Anfang März nächsten Jahres steht dem auch das Naturschutzrecht nicht im Wege. Doch Vorsicht: Existiert eine Baumschutzverordnung oder eine Baumschutzsatzung, benötigt man zum Rückschnitt oder auch zur Fällung eines geschützten Baumes eine Ausnahme- und Befreiungsgenehmigung. Dazu Haus & Grund Holzminden unter Bezug auf zwei Urteile des VG Düsseldorf vom 29.12.2021 (9 K 6522/20) und des VG Bayreuth vom 16.02.2023 (B 9 K 21.1091): Befreiungen vom Baumschutz gibt es nicht bei typischen Belastungen, die von Bäumen ausgehen, wie zum Beispiel - auch extrem starke - Verunreinigungen durch Blüten, Laub, herabfallende Zweige und Vogelkot. Befreiungen kommen auch dann in diesen Fällen nicht infrage, wenn Grundeigentümer oder deren Nachbarn mit extremem Reinigungsaufwand ganzjährig belastet sind, wie zum Beispiel durch eine Rotbuche.
  Haus & Grund unterstreicht: Nur notwendige Maßnahmen zur Abwehr einer unmittelbaren Gefahr für die Allgemeinheit rechtfertigen die Entfernung von Gefahr verursachenden Pflanzenteilen. Dabei muss die Gefahr unmittelbar bestehen (so auch: BVerwG, Urteil vom 25.06.2008 - 6 C 21/07).
  Sonstige monierte Beeinträchtigungen müssen atypisch sein. Das aber ist bei naturbedingten Baumemissionen nicht der Fall.
  Dazu erklärt Geschäftsführer Horst Severin: Schließlich kommt nur dann eine Befreiung in Betracht, wenn sich der Erhalt des Baumes als unbeabsichtigte Härte zeigen würde, so etwa dann, wenn Beeinträchtigungen ein Ausmaß erreichen, mit dem bei einem innerörtlichen Baumbestand nicht zu rechnen ist und dadurch die jeweilige Grundstücksnutzung unzumutbar eingeschränkt wird. Bloße - auch erhebliche - Belästigungen reichen dafür nicht (ebenso: VG Gelsenkirchen, Ur-teil vom 15.12.2020 - 6 K 4/19; OVG NRW, Urteil vom 13.09.1995 - 7 A 2646/92 und Beschluss vom 13.02.2003 - 8 A 5373/99; VG München, Urteil vom 14.05.2012 - 8 K 11.2134).
  Was also tun in diesen Fällen? Vor Gericht auf Erteilung der bislang versagten behördlichen Genehmigung klagen oder Zähne zusammenbeißen, zum Besen greifen oder Unternehmen beauftragen und dafür Geld ausgeben? Dazu der Hinweis von Haus & Grund Holzminden: Zumindest in manchen Fällen gibt es eine Geldentschädigung vom Baumeigentümer, wenn man rechtlich oder rein tatsächlich Beeinträchtigungen durch Nachbars Bäume dulden muss. Das haben die Zivilgerichte entschieden.
  
  
• Stopp des Heizungsgesetzes längst überfällig „Klatsche“ aus Karlsruhe redlich verdient
  Dass das höchste deutsche Gericht mit einer einstweiligen Anordnung eingreifen muss, um die elementarsten Grundregeln bei der Gesetzgebung gegenüber der eigenen Bundesregierung zu verteidigen, ist beschämend und eines modernen demokratischen Rechtsstaates absolut unwürdig. Buchstäblich in letzter Minute hat das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe am Abend des 5. Juli den als sicher geltenden Beschluss des Heizungsgesetzes im Deutschen Bundestag am
  7. Juli gestoppt und die Verletzung von Abgeordnetenrechten während des parlamentarischen Ver-fahrens gerügt.
  Dazu erklärt Geschäftsführer Horst Severin von Haus & Grund Holzminden: „Der Stopp war dringend notwendig und längst überfällig. Wenn sich die Bundesregierung bei dem geplanten Heizungsgesetz eines redlich verdient hat, dann die gewaltige Klatsche aus Karlsruhe, die sie jetzt bekommen hat. Wer bei der Gesetzgebung Gedanken an einen Herrscher im Absolutismus des 17. und 18. Jahrhunderts aufkommen lässt, muss „zurückgepfiffen“ werden. Als Hüter unserer Verfas-sung hat das Verfassungsgericht in Karlsruhe dominierende ideologische Fronten eingerissen und auf die Basis des Rechts und der Vernunft zurückgeführt. Was sich die Bundesregierung schon während des gesamten Verfahrens geleistet hat, ist mit einem rechtsstaatlich demokratischen Grundverständnis schlicht unfassbar: Fast jede Woche eine andere Planung mit anderen Inhalten enormer finanzieller Tragweite, angefangen mit einer geplanten „obrigkeitsstaatlichen Strafaktion“ im Februar 2023 gegenüber allen, die den rein ideologisch getragenen und in der Praxis so nicht umsetzbaren Heizungsumbauzielen nicht sofort jubelnd und bedenkenlos gegenüberstanden, bis hin zu einer immer wieder nachgearbeiteten gesetzlichen „Heizungsumbauaktion“ nur auf Druck der Öffentlichkeit und der beteiligten Interessenvertretungen mit völlig unausgewogener einseitiger Lastenverteilung zum Nachteil der beteiligten Immobilieneigentümer. Das Ganze immer wieder mit enormem zeitlichen Druck, der in der Sache durch nichts gerechtfertigt ist und einem Abgeordne-ten der Regierungsopposition im Bundestag jetzt einfach zu viel geworden ist - zu Recht.“
  Die Bundesregierung hatte immer wieder hartnäckig jeder Vernunft zum Trotz auf den Stichtag zum Heizungsumbau per 1. Januar 2024 gepocht.
  Dazu der Hinweis von Haus & Grund Holzminden: Klimaschutz ist wichtig und notwendig. Dafür beziehen wir auch klar Position. Aber: Die Wärmewende so rigoros und mit so enormem Zeitdruck durchzupeitschen - das geht gar nicht!
  Denn: „Mit dem EU-Recht und auch der eigenen nationalen kommunalen Wärmeplanung ist das Gesetz nicht abgestimmt. Und: Ideologische Träumereien statt technisch machbare und vernünfti-ge wirtschaftliche Ansätze beim geplanten Heizungsumbau zerstören die so notwendige gemein-same Verfolgung des Klimaschutzes und verspielen das Vertrauen der Bevölkerung. Vor allem: Die Leute mit ständig wechselnden unausgegorenen Ideen und Informationen in Angst und Existenznö-te zu treiben, Immobilienkapital und Altersvorsorge zu vernichten, keinen ordentlichen einheitlichen Gesetzesentwurf sondern nur mehrere „Leitplankenpapiere“ und „Formulierungshilfen“ mit einem Volumen von weit über 100 Druckseiten innerhalb nur eines Wochenendes durch den Bundestag peitschen zu wollen, ist eine bodenlose Unverschämtheit, der dringend Einhalt geboten werden musste, wie Severin abschließend erläutert.
  
  
• Heizungsgesetz – „zum Dritten“ - Haus & Grund sieht weiteren Nachbesserungsbedarf
  Dass jetzt die Pflicht zum Heizungstausch nach dem geplanten neuen Gebäude-Energiegesetz für Bestandsimmobilien an eine zuvor erfolgte kommunale Wärmeplanung geknüpft werden soll, ist vernünftig. Denn wenn die Gemeinde bereits Lösungen zur quartiersbezogenen Wärmeversorgung anbietet, kann man sich umfangreiche Nachrüstungen im eigenen Haus sparen. Darauf weist jetzt Haus & Grund Holzminden hin. Dies muss dann aber auch für kleinere Gemeinden mit bis zu 10.000 Einwohnern gelten, zumindest solange technisch und von der Siedlungsstruktur her die Möglichkeit zu einer zentralisierten Wärmeversorgung besteht.
  Dazu erklärt GF Horst Severin: „Die bisherigen Pläne zur kommunalen Wärmeversorgung sehen nur größere Gemeinden ab 10.000 Einwohner und mehr in der Pflicht, kommunale Wärmeplanungen bis zum Jahre 2026 in Niedersachsen aufzustellen. Was aber gilt in ländlichen Bereichen mit stark aufgelockerter Siedlungsstruktur oder in kleineren Gemeinden, die einer kommunalen Wärmeplanung nach bisheriger Planung nicht unterliegen sollen? Rutschen dort die Immobilieneigentümer doch ab dem 1. Januar 2024 in die unbedingte Austauschpflicht bei unreparierbaren Heizungen? Dies muss durch eine flächendeckende Wärmeplanung oder eine adäquate Lösung in jedem Fall verhindert werden.“
  Dazu der Hinweis von Haus & Grund Holzminden: „Niedersachsen sieht sich bereits als Vorreiter beim Klimaschutz auch in der Gebäudeertüchtigung. Dann muss dieser Anspruch auch zum Wohle aller wohnenden Menschen umgesetzt werden. Denn: sonst werden die Menschen in hohe finanzielle Investitionskosten getrieben, obwohl die EU-weit vor dem Erlass stehenden Mindestanforderungen an die Gebäudeenergieeffizienz noch gar nicht klar sind. Deutschland als Mitgliedsland ist aber verpflichtet, diese europäischen Vorgaben umzusetzen. Ergebnis: die Gefahr, unnötig zweimal zur Kasse gebeten zu werden, ist für die Betroffenen hoch.“
  Klärungsbedarf gibt es auch noch beim beabsichtigten Mieterschutz, insbesondere bei der Verteilung der Herstellungskosten im Wege der modernisierungsbedingten Mieterhöhung und bei höher ausfallenden Betriebskosten, die bei der Verwendung neuer regenerativer Energieträger entstehen werden, wie Severin abschließend erläutert: „Die Wärmewende ist eine Mammutaufgabe größten Ausmaßes, die von allen Beteiligten einschließlich des Staates wirtschaftlich angemessen und verkraftbar getragen werden muss. Modernisierungsumlagen gesetzlich noch weiter einzuschränken oder gar abzuschaffen und damit Eigentümern und Vermietern die gesamten Kosten alleine aufzubürden, ist so unfair wie unsozial, vor allem dem Klimaschutz abträglich. Das kann niemand wollen.
  
  
• Solaranlage:Notstromfähig?                               
  
• Der Verkäufer einer Solaranlage muss nicht über die fehlende Notstromfunktion aufklären. Unter-bleibt dieser Hinweis, werden Aufklärungs- und Beratungspflichten gegenüber dem Käufer nicht verletzt. Darauf weist jetzt Haus & Grund Holzminden unter Bezug auf ein gleichlautendes Urteil des LG Frankenthal/Pfalz vom 15.08.2022 (Az. 6 O 79/22) hin. Dazu erklärt Geschäftsführer Horst Severin: “Viele Käufer von Photovoltaiksystemen haben nicht nur den Klimaschutz und eine Reduzierung von Stromkosten im Sinn. Sie streben vor allem eine lückenlose Stromversorgung unab-hängig vom öffentlichen Stromnetz an, wenn es im Zuge der Energiekrise tatsächlich zu Stromausfällen kommt.“
  Und weiter: „Nur deutlich teurere Anlagen haben eine solche Notstromfunktion. Sie geben auch dann Strom ab, wenn die öffentliche Versorgung ausfällt. Das ist aber nicht die Regel: Normale Anlagen schalten sich bei Stromausfall auch automatisch ab.
  Verklagt wurde ein Ehepaar, das eine „normale“ Photovoltaikanlage gekauft hatte. Die Umrüstung auf Notstromfähigkeit erfordere das Dreifache des ursprünglichen Aufpreises für diese Funktion. Das wollte das Ehepaar nicht tragen und rügte eine verletzte Aufklärungs- und Beratungspflicht des Verkäufers. Die anstehenden Mehrkosten zogen die Käufer einfach vom Kaufpreis ab, der Verkäufer klagte - und gewann. Das Ehepaar musste den vollen Kaufpreis zahlen.
  Die Begründung des Gerichts: Die Notstromfunktion sei eine Sonderausstattung, darüber müsse der Verkäufer nicht von selbst aufklären. Soweit gingen seine Pflichten nicht. Auch der Hinweis der Käufer, sie hätten vor dem Kauf deutlich gemacht, dass es Ihnen zur Vermeidung möglicher Ener-gieengpässe auf die Notstromfunktion ankomme, half ihnen nicht. Denn dies hätten sie vor Gericht nicht beweisen können.
  Dazu der Rat von Haus & Grund Holzminden Käufer von Photovoltaikanlagen sollten im Kaufver-trag klare Vereinbarungen über eine etwa gewünschte Notstromfähigkeit der Anlage aufnehmen lassen. „Andernfalls kommt es zu dem berühmten Unterschied zwischen Wunsch und Wirklichkeit - und damit zu vermeidbaren Ärger“, erläutert Severin abschließend.
  
  

• Grundsteuer: Teilerlass bei Mietausfall möglich – Achtung Frist!
  März 2023: Wenn sie im letzten Jahr unverschuldet Mietausfälle erlitten haben, können Vermieter bei ihrer Kommune einen Teilerlass der Grundsteuer beantragen. Wer das für 2022 tun will, sollte sich jetzt bald darum kümmern: Am 31. März läuft die Frist ab. Darauf weist jetzt Haus & Grund Holzminden hin.
  „Wenn die Mieteinnahmen 2022 mehr als 50 Prozent unter der normalen Jahreskaltmiete lagen, kann die Kommune 25 Prozent der Grundsteuer erlassen. Sollte letztes Jahr gar keine Miete ge-flossen sein, steht dem Eigentümer sogar ein Erlass von 50 Prozent zu“, erklärt Geschäftsführer Horst Severin. Und weiter: „Den Antrag auf einen Grundsteuerteilerlass müssen Vermieter beim Steueramt der Kommune stellen.“
  Die Gründe für einen Teilerlass der Grundsteuer können vielfältig sein. Severin erklärt: „Zahlungsunfähigkeit des Mieters ist ebenso denkbar wie ein Leerstand nach einem Brand oder großen Wasserschaden.“ Und: „Sollte die Vermietung an geringer Nachfrage gescheitert sein, ist ein Grundsteuerteilerlass ebenfalls möglich. Der Vermieter muss dann aber belegen können, dass er sich ernsthaft um eine Vermietung bemüht hat.“ Dazu der Rat von Haus & Grund Holzminden: „Man sollte alle Vermietungsversuche sorgfältig schriftlich dokumentieren.“ Dabei seien Vermieter grundsätzlich nicht dazu gezwungen, unwirtschaftliche Bemühungen anzustellen oder ihre Woh-nungen unterhalb des allgemein üblichen Mietpreisniveaus anzubieten. Aber natürlich dürfen auch keine unrealistisch hohen Mieten verlangt werden.
  „Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs müssen die Vermietungsbemühungen zumin-dest bei mehrjährigem Leerstand intensiviert werden, etwa durch Beauftragung eines Maklers“, erläutert Severin abschließend. Steht die Wohnung dagegen wegen einer geplanten Renovierung oder einem Umbau leer, kann die Grundsteuer nicht gemindert werden.
• Geplante CO²-Bepresiung massiv unfair – Anforderungen unmachbar!
  Hannover, 17.2.2022: Die jetzt bekannt gewordenen Pläne zur Aufteilung des CO²-Preises zwischen Vermieter und Mieter bei den Heizkosten sind ein Schlag ins Gesicht aller Immobilieneigentümer. Sie sind technisch nicht umsetzbar und in der Regelung absolut unfair. Das sagt heute in Hannover Dr. Hans Reinold Horst, Verbandsvorsitzender von Haus & Grund Niedersachsen e. V. und weiter: Damit werden Eigentümer und Vermieter einseitig abgestraft!
  Ein gemeinsames Papier des Wirtschafts- sowie des Bauministeriums sieht vor, je nach energetischer Beschaffenheit des vermieteten Raums den Preis für den CO²-Ausstoß dem Vermieter zu belasten, obwohl er vom Mieter beim Heizen verursacht wird. Je höher die Emissionswerte eines Hauses, desto stärker wird der Vermieter zur Kasse gebeten.
  Das verstößt schon im Ansatz gegen das Verursacherprinzip, so Dr. Horst. Bisher hatten die Mieter als Verursacher des CO²-Ausstoßes die dafür anfallenden Kosten innerhalb der Heizkostenabrechnung alleine getragen. Seit einiger Zeit ist politisch bereits eine hälftige Aufteilung im Gespräch. Nun legt die Bundespolitik noch einmal kräftig nach; selbst bei bester energetischer Ausstattung kommt der Vermieter um eine Kostenbeteiligung nicht mehr herum. Er hat also gar keine Chance, sein Haus energetisch so aufzumotzen, dass seine Beteiligung bei 0 bleibt. Vor allen Dingen ist eine solche energetische Ertüchtigung rein technisch gar nicht möglich, zumindest wirtschaftlich nicht mehr zumutbar. Dann wäre ein Abriss und ein Neu-bau im Verhältnis noch billiger, schimpft Dr. Horst. Das grenzt an Enteignung!
  Energetische Förderkulissen des Bundes sind ja nach dem KfW-Förderstop nur noch unplanbare und unverlässliche Makulatur, so der Landesvorsitzende von Haus & Grund weiter.
  Völlig abwegig ist die Vorstellung der Bundespolitik, bei eingebauten Gasetagenheizungen nicht auf die energetische Qualität von Gebäude und Heiztechnik, sondern nur auf den Energieverbrauch des Mieters(!) abzustellen. Damit straft sich der Gedankenansatz des Papiers, Modernisierungsanreize zu setzen, selbst lügen. Denn abgestellt wird in diesen praktisch häufigen Fällen eben nicht auf eine energetische Qualität von Haus und Heiztechnik. Anstatt Anreize zu setzen, führt dieses Klimaklassenmodell nur zu einer weiteren finanziellen Belastung der Eigentümer und erreicht Frustration. Haben  Eigentümer keine Chance, ihren Anteil an den CO²-Kosten auf 0 zu senken, ist das Modell wegen Verstoßes gegen das Verursacherprinzip nicht nur unfair, sondern untauglich, wie Dr. Horst bekräftigt.
  Hohe Betriebskosten: Staat zahlt mit!
  Mieter, die jetzt hohe Betriebskostennachforderungen begleichen müssen, können beim Jobcenter dafür Beihilfe beantragen. Der Clou: Das geht auch, wenn man bisher sonst mit Grundsicherungen (Sozialhilfe, Bürgergeld - vorher Hartz-IV) nichts zu tun hatte.
  Dazu Haus & Grund Holzminden: Beim Bürgergeld werden verfügbares monatliches Einkommen und Leistungsanspruch gegenübergestellt. Ist der Leistungsanspruch höher als das Einkommen, wird die Differenz gezahlt. Haus & Grund Holzminden unterstreicht: Betriebskostennachzahlungen gehören zu den Beihilfeleistungen für Unterkunft und Heizung. Werden jetzt hohe Nachzahlungen fällig, sind sie einem Bedarf hinzuzurechnen. Die Folge: Der Anspruch kann sich dann für einen Monat, eben für den Monat der Fälligkeit der Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung ergeben, auch wenn man bislang über den Einkommensgrenzen lag, bis zu denen Grundsicherung gezahlt wird.
  Anträge auf Erstattung fällig gewordener Heizkosten können im Jahr 2023 bis zu 3 Monaten nach Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs gestellt werden. Für sonstige Betriebskosten muss dies während des laufenden Monats geschehen, in dem Nachzahlungen fällig werden. Besser ist es immer, die Anträge so frühzeitig wie möglich zu stellen. Denn diese Verfahren werden nicht vereinzelt bleiben, wie Horst Severin bekräftigt.
  Zum guten Schluss der Hinweis von Haus & Grund Holzminden: Für alle Beteiligten ist es günstig, den Mieter spätestens in der Betriebskostenabrechnung auf diese Möglichkeiten hinzuweisen.
  
  
• Den Grundsteuerbescheid richtig prüfen! **NEU**  Der Grund- steuerwertbescheid vom Finanzamt, als Ergebnis der Grundsteuererklärung über Elster, ist da. Die Grundsteuerreform 2022 geht so Schritt für Schritt vor. Nun ist dieser Grundsteuerwertbescheid zu prüfen und evtl. gegen diesen Grundsteuerwert Bescheid Einspruch beim Finanzamt einzulegen. Doch wie ist der Grundsteuerbescheid richtig zu prüfen? Dieses Video erklärt, wie der Feststellungsbescheid der Grundsteuer zu prüfen ist und worauf beim Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid zu achten ist.  >> zum Video
• Erbschaftsteuer: Staat legal „austricksen“!
  Soeben wurden die Bewertungsregeln für Immobilien durch das Jahressteuergesetz 2022 verschärft, die Steuerfreibeträge bei der Schenkung oder beim Erbe aber auf dem alten Niveau belassen. Dazu Haus & Grund Holzminden: Das ist eine Steuererhöhung durch die Hintertür; dadurch werden Betroffene eher und stärker zur Kasse gebeten, verbleibende Finanzmittel für energetische Sanierungen abgeschöpft. Haus & Grund Geschäftsführer Horst Severin unter-streicht: Die Politik muss nachziehen und die Freibeträge anheben. Bis dahin ist eine kluge ver-tragliche Gestaltung zur vorweggenommenen Erbfolge unter Lebenden ist deshalb angesagter denn je.
  Wichtig: Das geerbte Familienheim bleibt in der Regel erbschaftsteuerfrei, wenn man die Immobilie selbst bewohnt oder zumindest zeitnah einzieht. Das gilt zumindest, wenn das Familienheim normal groß ist. Steuerbefreiungen sind aber auch möglich, wenn man die direkt angrenzende Wohnung der Eltern erbt und damit dann die eigene Wohnung vergrößert (Bundesfinanzhof, Urteil vom 06.05.2021 - II R 46/19). Dazu erklärt Severin: Befreiung von der Erbschaftssteuer kann nur erwarten, wer innerhalb von 6 Monaten selbst einzieht oder weiter nutzt. Daran ändert sich in aller Regel nichts, wenn vor dem Einzug Sanierungsarbeiten anfallen.
  In dem Fall des Bundesfinanzhofs ging es um eine Doppelhaushälfte, die der Sohn von seinem Vater geerbt hatte. Die andere Hälfte gehörte dem Sohn bereits. Mit dem Anfall der Erbschaft vergrößerte der Sohn sein Haus, machte also aus zwei Häusern eines. Bevor er einziehen konnte, waren in dem Haus des Vaters noch Sanierungen fällig. Das Finanzamt berief sich darauf, der Sohn habe die Frist zur Aufnahme der Nutzung verpasst; der Sohn konterte damit, er habe die Handwerker unverzüglich beauftragt und den Baufortschritt auch gefördert. Wegen starker Auftragslage und wegen Materialmangels habe er keine früheren Handwerkertermine bekommen können. Das Finanzamt wollte das nicht anerkennen. Der Bundesfinanzhof belehrte eines Besseren und pfiff die Steuerbehörde zurück.
  Zum guten Schluss der Hinweis von Haus & Grund Holzminden: Ein Familienheim kann in der Regel bis zu einer Wohnfläche von 200 m² steuerfrei vererbt werden. Entscheidend ist nur die durch Erbschaft hinzu gewonnene Fläche, nicht die hinterher erreichte Gesamtfläche, wie Severin bekräftigt.
  
  
• Trotz Energiepreisbremsen: Verbraucher müssen mit höheren Kosten rechnen                                                           15.12.2022 (ZV) Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßte die heute vom Bundestag beschlossenen Preisbremsen für Gas und Strom. Gleichzeitig riet er Verbraucherinnen und Verbrauchern, sich dennoch auf hohe Kosten vorzubereiten. „Die Abrechnungen für 2022 werden bei vielen Eigenheimern und Mietern für böse Überraschungen sorgen. Der vier- bis fünffache Einfuhrpreis beim Gas wird zwangsläufig zu einer deutlichen Preiserhöhung führen. „Daran ändert auch der eingesparte Dezember-Abschlag nichts“, kommentierte Verbandspräsident Kai Warnecke. In 2023 wirkten dann zwar die Preisbremsen, diese verhinderten jedoch nicht, dass sich die Energiepreise verdoppeln werden. „Jeder Haushalt ist und bleibt aufgefordert, Energie einzusparen“, riet Warnecke. Verbrauchern, die die hohen Energiekosten nicht tragen könnten, empfahl er, sich rechtzeitig Rat zu holen und gegebenenfalls Wohngeld zu beantragen. Dieses werde nicht nur an einkommensschwache Mieter gezahlt, sondern ebenso an selbstnutzende Eigentümer, die ihre Wohnkosten nicht mehr alleine tragen können. An die Bundesregierung richtete Haus & Grund den Appell, sämtliche Bemühungen zu verstärken, das in Deutschland zur Verfügung stehende Gasangebot zu erhöhen. Nur dies würde dauerhaft und nachhaltig zu sinkenden Preisen führen. Ebenso gelte es, für ein ganzjährig stabiles Stromangebot zu sorgen.
• Koalitionsvertrag: Verspielte Chance
  Haus & Grund Holzminden: Wer den Marktanteil und die Investitionskraft privater Immobilieneigentümer „übersieht“, verspielt die Chance auf ein zügiges Erreichen der selbst gesteckten Ziele beim Wohnungsbau. Darauf macht jetzt der Verein Haus & Grund Holzminden aufmerksam und reagiert damit deutlich kritisch auf den gestern veröffentlichten Koalitionsvertrag 2022 - 2027 der neugebildeten niedersächsischen Regierungskoalition.
  Geschäftsführer Horst Severin ergänzt: Eigentumsförderung und Bodenpolitik kennt nur noch den sozialen Wohnungsbau durch eine eigens geplante Landeswohnungsbaugesellschaft, durch Kommunen und Wohnungsbaugenossenschaften. Es gibt keinerlei Forderung privaten Eigentums auf Landesebene mehr. Die Rolle privater Immobilieneigentümer erschöpft sich in freiwilliger oder erzwungener Bereitstellung von Bauland. Ihre Rolle als Investoren wird negiert. Stattdessen wer-den sie von einem ganzen Bündel ordnungsrechtlicher Gebote und Verbote bis in die kleinste Stellschraube (Gebäudeausstattung und Gebäudetechnik, Gebäudenutzung, Zweckentfremdung, Schrebergartenverbote) gegeißelt. Und das alles noch auf eigene Kosten der privaten Anbieter wie zum Beispiel beim staatlich verordneten Heizungsumbau und bei der Solardachpflicht, moniert Severin. Und weiter: Das reicht der neuen Regierung immer noch nicht. Angekündigt sind zwingende Rechtsrahmen zur Entwindung privater Grundstücke über Quartiersinitiativen, kommunale Direktiven oder über ein verstärktes kommunales Vorkaufsrecht. Ziel ist die „Mobilisierung“ von Grundstücken zugunsten von Kommunen und sozial orientierten Wohnungsbaugenossenschaften als Investoren.
  Im Gegenzug sollen die Mieten über die landeseigene Mietpreisbremse weiter gedeckelt werden. Und Mieter sollen - so geplant -  künftig sogar nach eigenem Gutdünken „Balkonkraftwerke“ installieren dürfen! Vor allem sollen sie möglichst vor Energiekosten geschützt werden - durch einen staatlich verordneten und verschärften Heizungsumbau auf Kosten der Eigentümer!
  Haus & Grund Holzminden befürchtet zudem neue soziale Brennpunkte: „Die neue Regierung hat sich die Förderung verdichteten Bauens durch Lückenschluss, Aufstockung und durch verminderte Bauabstände mit recycelten oder ökologisch sinnvollen Baustoffen (zum Beispiel Holz) auf die Fahnen geschrieben - auch auf Altlastenflächen. All dies soll in serieller Bauweise, also uniform und ohne auflockernde Abwechslung geschehen. Wir haben in der 2. Hälfte des vergangenen Jahrhunderts erleben müssen, zu welchen soziologischen Entwicklungen diese Silobauweise führt. Soweit zum künftigen Wohlfühlfaktor beim Wohnen“, sagt Severin.
  Das Resümee: Allein mit „Klima, Klima, Klima“ als Leitmotiv kann man keine günstigen Wohnungen bauen und einen „klimagerechten Wohlstand von morgen“ erreichen, zeigt sich Severin insgesamt geradezu fassungslos.
  
  
• Gaspreiserhöhung: Bisherigen Verbrauch dokumentieren
  Haus & Grund Holzminden
  Angesichts der bevorstehenden drastischen Erhöhung des Gaspreises durch Erhöhung des Arbeitspreises sollte der bisherige Verbrauch notiert und der Zählerstand fotografiert werden. Darauf macht jetzt der Verein Haus & Grund Holzminden aufmerksam. „Nur so kann man dem Energie-versorger gegenüber dokumentieren, wie viel Gas noch zu den bisherigen und im Verhältnis günstigeren Konditionen verbraucht worden ist. So schützt man sich vor Irritationen, Ärger und über-höhten Rechnungen“, sagt Geschäftsführer Horst Severin
  Zum Hintergrund: Motiviert durch die eingetretene Versorgungsknappheit sowie durch eine inflationsbedingte deutliche Preisbeschleunigung wird der Gaspreis stark steigen. Das bezieht sich vor allem auf den Arbeitspreis. Der Grundpreis bleibt dagegen gleich, wird aber einer geringeren Mehrwertsteuerbelastung statt bisher von 19 % nun in Höhe von 7 % unterworfen. Alles dies führt unter dem Strich zu einer sehr empfindlichen Verteuerung.
  Es ist nicht zu erwarten, dass die Versorgungsunternehmen anlässlich der Preiserhöhung Ablese-dienste ins Haus schicken werden, die den bisherigen Verbrauch festhalten, stellt Severin fest. Deshalb der Tipp von Haus & Grund Holzminden: Verbraucherinnen und Verbraucher sollten unbedingt nach Zugang entsprechender Informationsschreiben des eigenen Versorgers zum Stichtag der Preisumstellung die bisherigen Verbräuche ablesen und fotografisch wie schriftlich dokumentieren. Gut wäre es, wenn auf den Fotodokumentationen auch das Datum einer aktuellen Tageszeitung zu lesen ist, um das Ablesedatum deutlicher zu unterlegen. Und schließlich sollte man die schriftlich festgehaltenen Verbrauchswerte unter Angabe der Kunden- und bisherigen Rechnungsnummern dem eigenen Gasversorger zuleiten.
  Zum guten Schluss: Dieses Vorgehen empfiehlt sich auch beim Stromverbrauch. Denn auch hier kommt es bereits aktuell oder in sehr naher Zukunft zu empfindlichen Preisbeschleunigungen, sagt Severin.
  
  
• Grundsteuer-Reform überfordert viele: Abgabefrist verlängern
  Haus & Grund Holzminden fordert Fristverlängerung und Papierformulare
  Angesichts des bürokratischen Chaos rund um die Grundsteuer fordert der Verein Haus & Grund Holzminden die Politik auf, die Notbremse zu ziehen. „Die Abgabefrist für die Feststellungserklärung zur neuen Grundsteuer ist viel zu knapp bemessen. Sie muss mindestens bis zum Jahres-ende verlängert werden“, sagt Geschäftsführer Horst Severin. „Viele Eigentümer sehen sich bei der Steuererklärung mit komplizierten Fragen konfrontiert, teilweise streikt ELSTER, die Hotline der Finanzverwaltung ist überlastet. So werden viele Bürger die Abgabefrist nicht einhalten können.“
  Auch die rein digitale Abgabe der Erklärungen hat sich als Fehler herausgestellt. „Es gibt sehr viele ältere Eigentümerinnen und Eigentümer, die mit der Abgabe der Feststellungserklärung über ELSTER komplett überfordert sind“, stellt Severin fest. Haus & Grund Holzminden meint: „Eine Abgabe der Erklärung auf Papierformularen ist bislang nur möglich, wenn man einen Härtefallantrag stellt. Die Ämter haben die Hürde dafür aber sehr hoch gelegt.“ Oft stellten sie sich quer und verweigerten die Papierformulare.
  „Dieser Bürokratismus muss sofort beendet werden“, sagt Severin. „Beim Zensus geht es doch auch: Wer die Fragen online nicht beantwortet, bekommt automatisch ein Papierformular zugeschickt.“ Die Finanzämter sollten die Papierformulare in ausreichender Stückzahl jedem kostenlos und ohne vorherige Antragstellung zur Abholung bereitstellen.
  
  
• Gasalarm- "Not schweißt zusammen" 
  Trotz des sich möglicherweise anbahnenden „Gasalarms“ mit Versorgungsknappheiten und kalt werdenden Wohnungen im Herbst und Winter sollten Mieter und Vermieter Besonnenheit zeigen und gemeinsam Lösungen finden. Dies teilt jetzt Haus und Grund Holzminden unter Bezug auf immer lauter werdende Schreckensszenarien von allgemeinen „Wärmeräumen“ mit, die bei rationiertem Gas im Herbst und Winter Bewohner*Innen kalter Wohnungen entlasten und aufwärmen sollen. Dazu Geschäftsführer Horst Severin: „Mietminderungen kommen bei kalten Wohnungen nicht infrage, wenn das Gas staatlich rationiert oder wenn der Gashahn international zugedreht wird. Denn eine Mietminderung setzt voraus, dass ein Mangel der Mieträume vorliegt. Bausubstanz und Heiztechnik bleiben aber funktionsfähig; es fehlt nur der Betriebsstoff. Damit ist kein Mangel an der Sache, sprich: Kein Sachmangel, gegeben. Keiner käme auch auf die Idee, ein Auto als Mangel behaftet zu betrachten, nur weil der Tank leer gefahren ist“, so Severin weiter.
  Gibt es aber keinen Sachmangel, dann ist der Vermieter auch nicht dazu verpflichtet, Ersatzbeheizungsmöglichkeiten zu stellen. Radiatoren muss er also zum Beispiel nicht anschaffen.
  Eine andere Frage ist, ob dies im Sinne eines guten Immobilienmanagements angezeigt ist. Dafür spricht: man erspart sich mit dem Mieter lange und leidige Diskussionen, die doch nicht weiterführen, so Severin. Vor allem betreibt man Gesundheitsvorsorge und in baulicher Hinsicht Schadensverhütung. Denn mit anderen Beheizungsmöglichkeiten wird die Gefahr einer Bildung von Feuchtigkeit und Schimmel ausgeschlossen, vor allem von Frostschäden an Heizungsrohren oder anderen Wasserleitungen.
  Der Appell von Haus & Grund Holzminden: Deshalb sollten Mieter und Vermieter gemeinsam aufeinander zugehen und für den Herbst und Winter vorsorgen. Vor allem sollte nicht abgewartet werden, bis Radiatoren, Heizlüfter und ähnliche Ersatzbeheizungsmöglichkeiten nicht mehr ver-fügbar sind.
  Gemeinsame Besonnenheit ist das Gebot der Stunde, so Severin. Immerhin hat Verbraucherschutzministerin Steffi Lemke sich gegen Gas- und Stromsperren ausgesprochen. Auch die Bundesnetzagentur hat sich bislang stets auch in Gasmangellagen der Gasabschaltung bei Privat-haushalten eine Absage erteilt, so Haus & Grund Holzminden abschließend.
  
  

• Neue Grundsteuer: Eigentümer müssen jetzt handeln
  Alle Eigentümer müssen zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 elektronisch eine Steuererklärung abgeben, auf deren Basis die neue Grundsteuer berechnet wird. Dies teilt jetzt Haus & Grund Holzminden mit. Dazu erklärt Vereinsvorsitzender Erich Werner:
  „Es werden eine Reihe von Angaben verlangt, die nicht jeder Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sofort parat hat – insbesondere bei älteren Gebäuden“. Wer als Mitglied unseres Vereins bei den Vorbereitungen zur Steuererklärung Unterstützung benötigt, kann sich an uns wenden.
  Vom Eigentümer werden im Rahmen der Steuererklärung Angaben zur Immobilie sowie zum Steuerpflichtigen selbst verlangt. Dazu gehören unter anderem die Steuernummer, Angaben zu Miteigentumsanteilen, sofern es sich um eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, die Grundbuchblattnummer, die Flurstücknummer und zu Flächengrößen und viele mehr. Haus & Grund Holzminden weist darauf hin, dass empfindlichen Strafen drohen, wenn die Steuerklärung nicht fristgerecht abgegeben wird.
  Zum guten Schluss der Hinweis von Haus & Grund Holzminden Der Grundlagenbescheid zur Berechnungsgrundlage der neuen Grundsteuer muss isoliert angefochten werden, wenn man die dort ausgewiesenen Berechnungswerte für falsch hält. Geschieht das nicht, wird er bestandskräftig. So falsch die Berechnungsgrundlagen dann auch sein mögen, sie können als Basis für die Ermittlung der Steuerbelastung nicht mehr angegriffen werden. Die Einspruchsfrist zur Überprüfung des Bescheides ist also unbedingt zu beachten. Sie muss im Bescheid angegeben werden.
  
  

   

• Betriebskostenabrechnung leicht gemacht

  Betriebskostenabrechnung? Für uns ein Kinderspiel - so schwer ist das doch gar nicht, freuen sich die Mitglieder von Haus & Grund Holzminden. Notwendig sind doch nur nach den einzelnen vertraglich umleg-baren Betriebskostenarten unterteilt die Angabe der Gesamtkosten, des Verteilerschlüssels, des Kostenanteils für die betreffende Wohnung und die Angabe der im Abrechnungszeitraum erbrachten Vorauszahlungen. Und schon sind wir fertig, denn dann hat man das Rechenergebnis schon ermittelt. Geschäftsführer Horst Severin  ergänzt: Natürlich muss man die Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen, gut geordnet und vorbereitet haben. Denn als Mieter kann man ein Einsichtsrecht in die Belege gegenüber seinem Vermieter geltend machen. Als Vermieter sollte man dem auch zügig nachkommen. Denn der Mieter muss ermittelte Nachzahlungen so lange nicht ausgleichen, wie er bei geltend gemachtem Prüfungsanspruch in die Belege noch nicht Einsicht nehmen konnte. Konnte er das aber, muss er in aller Regel zunächst zahlen, auch wenn er die Rechnung inhaltlich moniert. Dafür hat der Mieter 30 Tage lang Zeit.

  Zum guten Schluss der Hinweis von Haus & Grund Holzminden: Natürlich ist die Abwicklung der Belegeinsicht coronakonform unter Beachtung der geltenden Infektionsschutzregelungen zu organisieren, wie Horst Severin bekräftigt.