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Aktuelle Meldungen

Rechtsberatung aktuell wieder vor Ort in der Geschäftsstelle:

• Die Rechtsberatung durch Frau Jung (Verbandsjustitiarin H&G Nds.) wird wieder in unserer Geschäftsstelle durchgeführt. Hier finden Sie die Termine, bitte vorab eine Uhrzeit vereinbaren (05531-4720):
• 11. August 2022
• 25. August 2022
• 8. September 2022
  
• 29. September 2022
  
• 13. Oktober 2022
• 27. Oktober 2022
  

Unsere Öffnungszeiten:

• Unsere Geschäftsstelle ist montags und donnerstags von 14 - 18 Uhr für Sie geöffnet. Bitte vereinbaren Sie für Ihre Beratung vorab telefonisch oder per Mail einen Termin.
  
• Mietverträge und weitere Formulare können Sie ohne Terminvereinbarung abholen. Gerne senden wir Ihnen auch die gewünschten Mietverträge zu.
  
• Sie erreichen uns wie folgt:
  

• Die Rechtsberatung durch Frau Jung, Verbandsjustitiarin H&G Niedersachsen, findet jeden Donnerstag von 14 - 18 Uhr statt. Die Beratung findet telefonisch oder vor Ort (Termine siehe oben) in der Geschäftsstelle statt. Bitte vereinbaren Sie vorab einen Termin in der Geschäftsstelle.

• Grundsteuer-Reform überfordert viele: Abgabefrist verlängern
  Haus & Grund Holzminden fordert Fristverlängerung und Papierformulare
  Angesichts des bürokratischen Chaos rund um die Grundsteuer fordert der Verein Haus & Grund Holzminden die Politik auf, die Notbremse zu ziehen. „Die Abgabefrist für die Feststellungserklä-rung zur neuen Grundsteuer ist viel zu knapp bemessen. Sie muss mindestens bis zum Jahres-ende verlängert werden“, sagt Geschäftsführer Horst Severin. „Viele Eigentümer sehen sich bei der Steuererklärung mit komplizierten Fragen konfrontiert, teilweise streikt ELSTER, die Hotline der Finanzverwaltung ist überlastet. So werden viele Bürger die Abgabefrist nicht einhalten kön-nen.“
  Auch die rein digitale Abgabe der Erklärungen hat sich als Fehler herausgestellt. „Es gibt sehr viele ältere Eigentümerinnen und Eigentümer, die mit der Abgabe der Feststellungserklärung über ELSTER komplett überfordert sind“, stellt Severin fest. Haus & Grund Holzminden meint: „Eine Abgabe der Erklärung auf Papierformularen ist bislang nur möglich, wenn man einen Härte-fallantrag stellt. Die Ämter haben die Hürde dafür aber sehr hoch gelegt.“ Oft stellten sie sich quer und verweigerten die Papierformulare.
  „Dieser Bürokratismus muss sofort beendet werden“, sagt Severin. „Beim Zensus geht es doch auch: Wer die Fragen online nicht beantwortet, bekommt automatisch ein Papierformular zuge-schickt.“ Die Finanzämter sollten die Papierformulare in ausreichender Stückzahl jedem kostenlos und ohne vorherige Antragstellung zur Abholung bereitstellen.
  
  
• Gasalarm- "Not schweißt zusammen" 
  Trotz des sich möglicherweise anbahnenden „Gasalarms“ mit Versorgungsknappheiten und kalt werdenden Wohnungen im Herbst und Winter sollten Mieter und Vermieter Besonnenheit zeigen und gemeinsam Lösungen finden. Dies teilt jetzt Haus und Grund Holzminden unter Bezug auf immer lauter werdende Schreckensszenarien von allgemeinen „Wärmeräumen“ mit, die bei rationiertem Gas im Herbst und Winter Bewohner*Innen kalter Wohnungen entlasten und aufwärmen sollen. Dazu Geschäftsführer Horst Severin: „Mietminderungen kommen bei kalten Wohnungen nicht infrage, wenn das Gas staatlich rationiert oder wenn der Gashahn international zugedreht wird. Denn eine Mietminderung setzt voraus, dass ein Mangel der Mieträume vorliegt. Bausub-stanz und Heiztechnik bleiben aber funktionsfähig; es fehlt nur der Betriebsstoff. Damit ist kein Mangel an der Sache, sprich: Kein Sachmangel, gegeben. Keiner käme auch auf die Idee, ein Auto als Mangel behaftet zu betrachten, nur weil der Tank leer gefahren ist“, so Severin weiter.
  Gibt es aber keinen Sachmangel, dann ist der Vermieter auch nicht dazu verpflichtet, Ersatzbe-heizungsmöglichkeiten zu stellen. Radiatoren muss er also zum Beispiel nicht anschaffen.
  Eine andere Frage ist, ob dies im Sinne eines guten Immobilienmanagements angezeigt ist. Dafür spricht: man erspart sich mit dem Mieter lange und leidige Diskussionen, die doch nicht wei-terführen, so Severin. Vor allem betreibt man Gesundheitsvorsorge und in baulicher Hinsicht Schadensverhütung. Denn mit anderen Beheizungsmöglichkeiten wird die Gefahr einer Bildung von Feuchtigkeit und Schimmel ausgeschlossen, vor allem von Frostschäden an Heizungsrohren oder anderen Wasserleitungen.
  Der Appell von Haus & Grund Holzminden: Deshalb sollten Mieter und Vermieter gemeinsam aufeinander zugehen und für den Herbst und Winter vorsorgen. Vor allem sollte nicht abgewartet werden, bis Radiatoren, Heizlüfter und ähnliche Ersatzbeheizungsmöglichkeiten nicht mehr ver-fügbar sind.
  Gemeinsame Besonnenheit ist das Gebot der Stunde, so Severin. Immerhin hat Verbraucher-schutzministerin Steffi Lemke sich gegen Gas- und Stromsperren ausgesprochen. Auch die Bun-desnetzagentur hat sich bislang stets auch in Gasmangellagen der Gasabschaltung bei Privat-haushalten eine Absage erteilt, so Haus & Grund Holzminden abschließend.
  
  

• Neue Grundsteuer: Eigentümer müssen jetzt handeln
  Alle Eigentümer müssen zwischen dem 1. Juli und dem 31. Oktober 2022 elektronisch eine Steuererklärung abgeben, auf deren Basis die neue Grundsteuer berechnet wird. Dies teilt jetzt Haus & Grund Holzminden mit. Dazu erklärt Vereinsvorsitzender Erich Werner:
  „Es werden eine Reihe von Angaben verlangt, die nicht jeder Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sofort parat hat – insbesondere bei älteren Gebäuden“. Wer als Mitglied unseres Vereins bei den Vorbereitungen zur Steuererklärung Unterstützung benötigt, kann sich an uns wenden.
  Vom Eigentümer werden im Rahmen der Steuererklärung Angaben zur Immobilie sowie zum Steuerpflichtigen selbst verlangt. Dazu gehören unter anderem die Steuernummer, Angaben zu Miteigentumsanteilen, sofern es sich um eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemein-schaft handelt, die Grundbuchblattnummer, die Flurstücknummer und zu Flächengrößen und viele mehr. Haus & Grund Holzminden weist darauf hin, dass empfindlichen Strafen drohen, wenn die Steuerklärung nicht fristgerecht abgegeben wird.
  Zum guten Schluss der Hinweis von Haus & Grund Holzminden Der Grundlagenbescheid zur Be-rechnungsgrundlage der neuen Grundsteuer muss isoliert angefochten werden, wenn man die dort ausgewiesenen Berechnungswerte für falsch hält. Geschieht das nicht, wird er bestandskräf-tig. So falsch die Berechnungsgrundlagen dann auch sein mögen, sie können als Basis für die Ermittlung der Steuerbelastung nicht mehr angegriffen werden. Die Einspruchsfrist zur Überprü-fung des Bescheides ist also unbedingt zu beachten. Sie muss im Bescheid angegeben werden.
  
  

   

• Betriebskostenabrechnung leicht gemacht

  Betriebskostenabrechnung? Für uns ein Kinderspiel - so schwer ist das doch gar nicht, freuen sich die Mitglieder von Haus & Grund Holzminden. Notwendig sind doch nur nach den einzelnen vertraglich umleg-baren Betriebskostenarten unterteilt die Angabe der Gesamtkosten, des Verteilerschlüssels, des Kostenan-teils für die betreffende Wohnung und die Angabe der im Abrechnungszeitraum erbrachten Vorauszahlun-gen. Und schon sind wir fertig, denn dann hat man das Rechenergebnis schon ermittelt. Geschäftsführer Horst Severin  ergänzt: Natürlich muss man die Belege, die der Abrechnung zugrunde liegen, gut geordnet und vorbereitet haben. Denn als Mieter kann man ein Einsichtsrecht in die Belege gegenüber seinem Ver-mieter geltend machen. Als Vermieter sollte man dem auch zügig nachkommen. Denn der Mieter muss ermittelte Nachzahlungen so lange nicht ausgleichen, wie er bei geltend gemachtem Prüfungsanspruch in die Belege noch nicht Einsicht nehmen konnte. Konnte er das aber, muss er in aller Regel zunächst zahlen, auch wenn er die Rechnung inhaltlich moniert. Dafür hat der Mieter 30 Tage lang Zeit.

  Zum guten Schluss der Hinweis von Haus & Grund Holzminden: Natürlich ist die Abwicklung der Belegein-sicht coronakonform unter Beachtung der geltenden Infektionsschutzregelungen zu organisieren, wie Horst Severin bekräftigt.

   

• Stichtag 1. Januar 2022: Was sich für Immobilieneigentümer ändert    (ZV) Für Immobilieneigentümer treten zum 1. Januar 2022 einige wichtige Änderungen in Kraft. Darauf weist der Verband Haus & Grund Deutschland hin. „Die Änderungen sind hauptsächlich auf die Wende hin zu einer klimaneutralen Energieversorgung zurückzuführen. Hinzu kommt, dass für alle Eigentümer im Laufe des Jahres die Reform der Grundsteuer erste praktische Auswirkungen haben wird“, sagte Verbandspräsident Kai Warnecke. Zum Stichtag 1. Januar 2022 müssten alle Immobilien neu bewertet werden. Wann konkret und wie Eigentümer hier mitwirken müssten, regele jedes Bundesland selbst.                                          

• Änderungen zum 1. Januar im Überblick:  
  

• CO2-Preis auf Brennstoffe steigt auf 30 Euro Der nationale CO2-Preis auf fossile Brennstoffe wird 2022 entsprechend dem geltenden Brennstoffemissionshandelsgesetz von 25 auf 30 Euro steigen. Verbraucher müssen also mit weiter steigenden Heizkosten rechnen. Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern bedeutet das im Durchschnitt 13 bis 21 Euro mehr Heizkosten gegenüber dem Vorjahr.   
  

• Ökostrom-Umlage sinkt auf 10-Jahres-Tief Die Umlage zur Deckung der Vergütung des nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geförderten Stroms sinkt von 6,5 Cent 2021 auf 3,723 Cent pro Kilowattstunde 2022 – und damit auf ein 10-Jahres-Tief. Für eine vierköpfige Familie mit einem Jahresstromverbrauch von 3.000 Kilowattstunden bedeutet dies eine Entlastung von fast 100 Euro gegenüber dem Vorjahr. 
  

• Heizkosten: Verbrauchsinformationspflicht für fernablesbare Zähler Sind fernablesbare Zähler oder Heizkostenverteiler installiert, müssen Gebäudeeigentümer den Mietern Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen zukommen lassen, und zwar monatlich ab dem 1. Januar 2022. Das schreibt die neue Heizkostenverordnung vor.
  

• Schornsteine: strengere Regeln bei neuen Kaminöfen und Pelletheizungen Mit höher und firstnah angeordneten Schornsteinen soll künftig die Nachbarschaft besser vor den Belästigungen und gesundheitsgefährdenden Immissionen durch Abgase aus Feststofffeuerungen geschützt werden. Deshalb gelten für Schornsteine von neuen Kaminöfen und Pelletheizungen ab 1. Januar 2022 strengere Anforderungen. Dies regelt die neue Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV – Erste Bundesimmissionsschutzverordnung). Die Modernisierung oder der Ersatz bestehender Kaminöfen, aber auch der Ersatz einer alten Gas- oder Ölheizung gegen einen Biomassekessel werden nicht erschwert. Hierfür gelten die bisherigen Regelungen fort.      
  

• Höhere Gebühren für Schornsteinfeger Ab 1. Januar 2022 ist die geänderte Kehr- und Überprüfungsverordnung (KÜO) in Kraft. Mit der Neuregelung werden die Gebührentatbestände für Bezirksschornsteinfeger an die neuen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (§ 97 GEG) angepasst und um die dort neu eingeführten Prüfaufgaben ergänzt. Diese betreffen unter anderem die Überprüfung des Ölheizverbots ab 2026 sowie die Prüfung der Ausstattung einer Zentralheizung mit einer Heizungssteuerung.

• Winterdienst (WEG) Wohneigentümergemeinschaft: Delegation auf Hausmeisterservice entlastet

• Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihre gemeindlich aufgegebene Pflicht zur Ausführung des Winterdienstes auf öffentlich zugänglichen Wegen in aller Regel auf einen Hausmeisterservice übertragen. Zwar behält sie eine Überwachungs- und Kontrollpflicht, doch muss sie mangels konkreten Anlasses hierzu die Tätigkeit des Hausmeisters nicht in allen Einzelheiten kontrollieren. Folge ist dann, dass im Falle eines Glatteisunfalls der Hausmeister und nicht die übertragende Eigentümergemeinschaft haftet. Das erklärt jetzt der Verein Haus & Grund Holzminden unter Berufung auf das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe (Urteil vom 7.12.2020 - 9 U 34/19) pünktlich zum aktuellen Schneechaos in Niedersachsen. Geschäftsführer Horst Severin erklärt dazu: Wendet der Geschädigte ein, die Eigentümergemeinschaft hätte den Hausmeister im Einzelnen und besser kontrollieren müssen, so ist er dafür voll darlegungs- und beweispflichtig. Er muss also Tatsachen vortragen, aus denen sich der konkrete Anlass zu einer Kontrolle für die Eigentümergemeinschaft ergibt. Nur auf einen sog. „Beweis des ersten Anscheins“, also auf eine pure Indizienlage aus dem geschehenen Unfall, kann er sich nicht berufen.

• Hintergrund: Die meisten Gemeinden übertragen durch eine Straßenreinigungssatzung die Pflicht zur Ausführung des Winterdienstes (Schnee schippen, Eis beseitigen, glatte Wegeflächen mit Streumaterial abstumpfen) auf die Anlieger. Geregelt sind dort auch Einzelheiten, bis wann und wie man den Winterdienst ausführen muss, bzw. welche Streumaterialien erlaubt und welche verboten sind, so Severin weiter.

• Und zum guten Schluss der Hinweis von Haus & Grund Holzminden: Bei Extremwetterlagen muss der Winterdienst nicht ausgeführt werden, solange er sinnlos ist. Das gilt zum Beispiel für anhaltende Schneestürme, eintretenden Eisregen und vergleichbares. Erst dann, wenn man durch seine Arbeit überhaupt ein Ergebnis erzielen kann, muss geräumt, gestreut und gefegt werden, dann aber je nach Wetterlage durchaus auch mehrmals am Tag. 

• Haus & Grund Holzminden ist über den Landesverband Haus & Grund Niedersachsen Teil der bundesweiten Eigentümerschutz-Gemeinschaft mit insgesamt ca. 900.000 Mitgliedern.