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Terminvorschau:

Unsere Busfahrt werden wir wieder gemeinsam mit den Nachbarvereinen Stadtoldendorf und Bodenwerder durchführen. Ziel ist die Autostadt Wolfsburg am 20. September. Unsere Mitglieder werden rechtzeitig informiert.

Termine für die Rechtsberatung vor Ort in der Geschäftsstelle finden Sie hier:

• Die Rechtsberatung durch Frau Jung (Verbandsjustitiarin H&G Niedersachsen.) wird in unserer Geschäftsstelle zu den aufgeführten Terminen durchgeführt. Vermeiden Sie Wartezeiten und vereinbaren Sie vorab eine Uhrzeit unter 05531-4720 oder hug.hol@web.de
• 26. Mai (Montag)
• 12. Juni

Unsere Öffnungszeiten:

• Unsere Geschäftsstelle ist montags und donnerstags von 14 - 18 Uhr für Sie geöffnet. Bitte vereinbaren Sie für Ihre Beratung vorab telefonisch oder per Mail einen Termin. Sie vermeiden unnötige Wartezeiten.
  
• Mietverträge und weitere Formulare können Sie natürlich ohne Terminvereinbarung abholen. Gerne senden wir Ihnen auch die gewünschten Mietverträge zu.
  
• Sie erreichen uns wie folgt:
  

• Die Rechtsberatung durch Frau Jung, Verbandsjustitiarin H&G Niedersachsen, findet jeden Donnerstag von 14 - 18 Uhr statt. Die Beratung findet telefonisch oder vor Ort (Termine siehe oben) in der Geschäftsstelle statt. Bitte vereinbaren Sie vorab einen Termin in der Geschäftsstelle.

• Koalitionsvertrag ist ein Rückschritt für Bauen und Wohnen in Deutschland (ZV) „Der Koalitionsvertrag enthält zwar einige richtige Ansätze, insgesamt aber ist er ein Rückschritt für das Bauen und Wohnen in unserem Land“, erklärte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute in Berlin. Wohnen und Mieten: 
• Altes Denken in neuem Gewand. Besonders kritisch fällt das Urteil von Haus & Grund Deutschland beim Thema Wohnen und Mieten aus. Die mietrechtlichen Vorschläge trügen ausschließlich die Handschrift der SPD – und stünden in der Tradition einer Regulierungspolitik, die seit zehn Jahren scheitere. „Ob Verlängerung und Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Einschränkungen bei Modernisierungsmieterhöhungen – das sind allesamt alte Forderungen, die sich bereits als wirkungslos oder kontraproduktiv erwiesen haben“, erklärte Warnecke. Die Maßnahmen führten letztlich zu einer weiteren Verschlechterung der Situation für private Vermieter wie auch für Mieter. Investitionen in Mietwohnungen würden weiter unattraktiver, Sanierungen verzögert und das Angebot weiter verknappt. „Der Koalitionsvertrag macht die ohnehin angespannte Lage noch schlimmer. Schon heute ist absehbar: In vier Jahren wird das Thema bezahlbares Wohnen noch dringlicher sein als heute“, warnte Warnecke. Positiv wertete er hingegen, dass die Kosten einer energetischen Modernisierung geerbter Immobilien künftig mit der Erbschaftsteuer verrechnet werden können. Das bedeutet für viele Erben, dass sie das Elternhaus modernisieren und behalten können. 
• Bauen: Gute Ansätze – überlagert von falscher Finanzpolitik. Darüber hinaus hob der Verband hervor, dass sich im Koalitionsvertrag einige lang geforderte Maßnahmen zur Beschleunigung und Vergünstigung des Bauens wiederfänden. Dazu zähle unter anderem die geplante Nichtberücksichtigung von DIN-Normen bei Bauverträgen. „Diese Ansätze sind sinnvoll und gehen in die richtige Richtung. Weniger Normenwut und mehr finanzielle Anreize sind dringend nötig, um dem Wohnungsbau wieder Schwung zu verleihen“, so Warnecke. Doch diese positiven Impulse würden durch die geplante Aufnahme von über eine Billion Euro neuen Schulden konterkariert. Die Folge: langfristig steigende Zinsen und eine direkte Verteuerung des Bauens um rund 0,4 Prozentpunkte. Das kostete Bauherren mehr als die geplanten Einsparungen. „Der Wohnungsbau braucht Vertrauen, Investitionssicherheit und stabile Finanzierungskosten. Doch genau das wird durch das gigantische Schuldenpaket der Koalition gefährdet“, kritisierte Warnecke.
• Haus & Grund: Mehr Fördergerechtigkeit beim Klimaschutz
  Soeben wurde ein gigantisches Sondervermögen als historisches Schuldenpaket zur Aufstockung des Verteidigungshaushalts, zur Stärkung der Verkehrsinfrastruktur und zur Intensivierung des Klimaschutzes verabschiedet. Haus & Grund Holzminden artikuliert zum Bereich „Klimaschutz“ die Forderung im Rahmen der anstehenden energetischen Gebäudesanierung für das private Haus-, Wohnungs- und Grundeigentum. Dazu erklärt Geschäftsführer Horst Severin: „Die Förderung muss neu gedacht und verlässlicher aufgesetzt werden. Noch steht staatliche Förderung im Ermessen der Behörde, der Antragsteller hat keinen Rechtsanspruch. Mittel werden nur je nach Verfügbarkeit ausgereicht. Bei dem jetzt stark gewachsenen Finanzpaket zum Klimaschutz brauchen wir eine stärkere und verlässlichere Beteiligung des Staates. Sie muss als Rechtsanspruch gefasst werden. Denn die Aufträge zur Gebäudesanierung werden erteilt, die Rechnungen gestellt und müssen bezahlt werden. Ein Förderanteil lässt sich nur dann in die Finanzierung einstellen, wenn man damit auch sicher rechnen kann.“
  Für Pensionäre und Rentner muss dies im besonderen Maße gelten. Sie zahlen einen Heizungsumtausch mit 5 bis 6-stelligen Beträgen nicht mal eben so aus der Portokasse. Wer aber nicht genügend Geld hat, kann keine Aufträge erteilen und Förderung nicht beantragen. Die Betroffenen sehen sich in einer Klemme, mit der sie allein gelassen werden. Das Problem zeigt sich schon als gesetzlicher Konstruktionsfehler.
  Und: „Wir brauchen eine stärkere Beteiligung des Mieters. Mieter müssen angemessener bei der Kostenbelastung mitbeteiligt werden. Die bisherige Modernisierungs-Mieterhöhung ist mit einer Kappungsgrenze von 0,50 € pro Monat und Quadratmeter, geltend für 6 Jahre, nur ein Trinkgeld für den Vermieter. Darüber hinaus gibt es für Mieter viele Möglichkeiten, einem Finanzierungsanteil überhaupt zu entgehen“, erläutert GF Severin weiter.
  Klimaschutz geht aber jeden an. Es ist ein politisches Allgemeinwohlziel, dass unser Leben und das Leben künftiger Generationen entscheidend prägt. Auch Mieter haben Kinder und sind der Folgegeneration verantwortlich. Vor allem ist Klimaschutz eine riesige finanzielle Aufgabe, die nicht allein von Immobilieneigentümern und Vermietern gestemmt werden kann.
  „Eine Lösung 1/3 Investitionen durch Eigentümer, 1/3 Förderung durch den Staat und 1/3 durch Beteiligung der Mieter wäre gerecht“, so Haus & Grund Holzminden abschließend.
  
  
• Solaranlage: Nase immer vorn?
  Auch wenn Klimaschutz mit dem Einsatz erneuerbarer Energien in aller Munde ist: Was ist, wenn geschützte Bäume geplante Solaranlagen verschalten? Dann kann man sie nicht oder nur sehr eingeschränkt betreiben. Was hat dann Vorrang, der Klimaschutz oder der Baumschutz? In beiden Fällen geht es um den Schutz der Natur. Deshalb kommt der Solaranlage nicht automatisch Vor-rang gegenüber dem Baumschutz zu. Darauf weist jetzt Haus & Grund Holzminden unter Bezug auf ein Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Düsseldorf vom 27.12.2023 (Az.: 9 K 7173/22) hin. Dazu erklärt Geschäftsführer Horst Severin: „Der Einsatz von Solarenergie ist wichtig für die Um-welt, werden dadurch doch die Ozonbelastung und der CO2-Ausstoß verringert.“ Vor allem erzielt man einen sparsamen Umgang mit vorhandenen Energieressourcen. Genauso wichtig ist aber die Erhaltung von Bäumen, die unter Schutz gestellt werden.
  Die Begründung des Gerichts: In dem Rechtsstreit geht es um den abgelehnten Antrag auf Ertei-lung einer Fällgenehmigung für einen geschützten Baum, der einer geplanten Solaranlage sprich-wörtlich „im Weg steht“. Das Gericht sieht keinen automatischen Vorrang für den Einsatz von So-larenergie, sondern macht die Entscheidung zwischen einem Baumschutz und einem Umstieg auf erneuerbare Energien vom einzelnen Fall abhängig. Das sei ein Abwägungsprozess, bei dem alle Umstände und alle Interessen der beteiligten Grundstückseigentümer sowie des Natur- und Land-schaftsschutzes einschließlich des Klimaschutzes zu gewichten seien, so die Düsseldorfer Verwal-tungsrichter.
  Dazu der Rat von Haus & Grund Holzminden. Am besten ist es, die beschriebene Konfliktsituation gar nicht erst aufkommen zu lassen. Möglichst gemeinsam mit dem Nachbarn und Baumeigentü-mer sollte der Planer einer Solaranlage klären, ob schon regelmäßige Form- und Pflegeschnitte für den Baum und ein vielleicht anders gewählter Standplatz für die Solaranlage Verschattungsprob-leme von vornherein vermeiden oder doch zumindest so einschränken können, dass ein effektiver Einsatz der Solaranlage möglich wird. „Aus Sicht beider Nachbarn ist dann eine nachbarliche Ver-einbarung, möglichst schriftlich niedergelegt, das Mittel der Wahl, um zukünftig Rechtssicherheit und Betriebssicherheit für die Solaranlage zu schaffen“, erläutert GF Horst Severin abschließend.
  
  
• Betriebskosten: Kündigung wegen offener Nachforderungen!
  Wer seine Betriebskostenabrechnung erhält, aber die daraus errechnete Nachzahlungsforderung nicht ausgleicht, riskiert unter Umständen seine Wohnung. Dies betont Haus & Grund Holzminden e. V. unter Bezug auf ein Urteil des AG Brandenburg (Urteil vom 20.12.2024 - 33 C 33/24). Das Gericht nickt sogar eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ab, wenn die unbezahlte Nachzahlungsforderung aus Betriebskostenabrechnungen in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten zu Buche schlägt.
  Geschäftsführer Horst Severin: Das Gericht hält in diesem Fall die Fortsetzung des Mietverhältnisses für nicht zumutbar (§ 543 Abs. 1 BGB). Mit diesem Blickwinkel kommt es nicht darauf an, ob die Betriebskostennachforderung noch unter den Begriff der „Miete“ fällt, wie zum Beispiel regelmäßige monatliche Betriebskostenvorauszahlungen neben der eigentlichen Nettomiete. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst noch angesprochen, aber im Ergebnis offengelassen (BGH, Beschluss vom 13.08.2024 - VIII ZR 255/21).
  Neben einer fristlosen Kündigung kann auch eine Kündigung mit Frist drohen, wenn die unbedingte Nachzahlungsforderung die Höhe von zwei Monatsmieten nicht erreicht (LG Berlin, Urteil vom 15.03.2023 - 64 S 180/21; AG Brandenburg, Urteil vom 20.12.2024 - 33 C 33/24; OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.03.2021 - 2 U 13/20; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.06.2023 -   2-11 S 13/23; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.06.2024 - 33052 C 64/24). Klar ist: Wenn der Mietvertrag die Übernahme von Betriebskosten vorsieht, die Nachforderung dann aber ohne Grund unbezahlt bleibt, dann wird der Mietvertrag verletzt - eine verhaltensbedingte Kündigung ist dann die Folge (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
  Haus & Grund Holzminden rät: Bevor man eine Kündigung schreibt, sollte geprüft werden, ob dem Mieter Zurückbehaltungsrechte oder Einwendungen gegen die Abrechnung zustehen. Mitglieder können sich dazu an ihren Haus & Grundverein wenden.
  
  
• Markt für Mietwohnungen: Falsche Diagnose, falsche Therapien                                                                                     
• (ZV) „Wer seine Therapien für den Mietwohnungsmarkt auf die Analyse von Angebotsmieten in Internetportalen stützt, scheitert mit Ansage.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke aktuelle Forderungen nach einer Verschärfung der Mietpreisbremse. Zuvor hatte das Bundesbauministerium Zahlen zur Entwicklung der Erst- und Wiedervermietungsmieten im Internet inserierter Mietwohnungen in den 14 größten kreisfreien Großstädten von 2014 bis 2023 bekanntgegeben.    
• Haus & Grund weist auf eine Analyse des Forschungsinstituts Empirica hin. Demnach liegen Angebotsmieten über dem tatsächlichen Mietniveau – insbesondere in Städten wie München (29 Prozent höher) und im Durchschnitt der zehn teuersten Städte (17 Prozent höher). Hinzu komme, dass in den Zahlen des Bauministeriums Erstvermietungsmieten enthalten seien, die von der Mietpreisbremse gar nicht erfasst würden.                
• „Wenn Politiker und Lobbyisten nun eine Verschärfung fordern, zeugt dies von einer Ignoranz gegenüber Fakten”, so Warnecke. Die Ursache der Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt sei das zu geringe Angebot und die hohen Baukosten. Hier hätten vor allem die Kommunen und die Länder in den vergangenen Jahren ihre Hausaufgaben nicht gemacht. „Es gibt zu wenig Bauland und das, was neu gebaut wird, kann nicht günstig vermietet werden. Weitere Regulierungen der Neuvertrags- und der Bestandsmieten würden die Knappheiten weiter verschärfen“, warnte der Verbandspräsident.                       

• Haus & Grund Deutschland ist Verband des Jahres 2024
  Die Deutsche Gesellschaft für Verbandsmanagement hat den Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland bei ihrer Preisverleihung am gestrigen Abend in Wuppertal als „Verband des Jahres 2024“ in der Kategorie „Positionierung und Interessenwahrnehmung“ ausgezeichnet.
  Kai Warnecke, Präsident Haus & Grund Deutschland: „Wir freuen uns außerordentlich über die Auszeichnung als Verband des Jahres. Sie ist eine besondere Wertschätzung der Arbeit unserer gesamten Organisation. Bei der Entstehung des Heizungsgesetzes hat sich Haus & Grund in erheblichem Maße für die Rechte seiner Mitglieder mit einer politischen Kampagne engagiert und schließlich die Gesetzgebung maßgeblich beeinflusst. Das Heizungsgesetz hat seinen Schrecken für Immobilieneigentümer weitgehend verloren und ist damit deutlich planbarer, finanzierbarer sowie letztendlich praxistauglicher geworden.“
  Peter Hahn, Präsident Deutsche Gesellschaft für Verbandsmanagement: „Haus & Grund Deutschland hat rund um das Heizungsgesetz eine aufsehenerregende Kampagne initiiert. Der Verband hat aus dem Stand auf eine drastische Fehlentwicklung in der Gesetzgebung eingewirkt und war damit sehr erfolgreich. Haus & Grund Deutschland hat damit verdeutlicht, welchen Stellenwert Verbände in Deutschland haben, damit eine bessere Politik auf den Weg gebracht wird.“
  Hintergrund: Auf dem Weg zu einem klimaneutralen Gebäudebestand stieß die Bundesregierung Anfang 2023 die Reform des Gebäudeenergiegesetzes als eines ihrer maßgeblichen Vorhaben an. Haus & Grund als größter und führender Interessenverband von Immobilieneigentümern in Deutschland erreichte mit einer politischen Kampagne, dass das Gesetzesvorhaben maßgeblich verändert wurde. Die vom Verband initiierte öffentliche Debatte um das sogenannte Heizungsgesetz wurde zu einem übergeordneten Gesellschaftsdiskurs über das gegenwärtige politische Handeln in Deutschland sowie die Sorgen um Wohlstand und Sicherheit der Bevölkerung.
• Noch junge Heizung tauschen?
  Fällt die noch „junge“ Heizungsanlage aus, muss sie auf Zuruf nicht gleich getauscht und durch eine neue Anlage ersetzt werden. Dies teilt Haus & Grund Holzminden unter Bezug auf ein Urteil des AG Essen vom 17.02.2022 (Az.: 196 C 123/21) mit. Die bisherige Heizungswartungsfirma hatte behauptet, eine Instandsetzung sei nicht mehr möglich. Eine neue Heizungsanlage für die Eigentumsanlage koste 53.000 €. Die Heizung war erst 12 Jahre lang in Betrieb.
  Haus & Grund erklärt: In solchen Fällen entspricht es in Wohnungseigentümergemeinschaften allein ordnungsmäßiger Verwaltung, weitere unabhängige Fachleute drauf schauen zu lassen und bei bestätigter Diagnose „kaputt“ Alternativangebote einzuholen. Erst dann sollte über die Reparatur oder über die Neuanschaffung beschlossen werden. Ein sofortiger Heizungstausch „auf Kommando“ bei einer so jungen Heizung ist in jedem Fall erfolgreich anfechtbar, wenn vorher nicht „quergecheckt“ wird, unterstreicht Geschäftsführer Severin.
  Grundsätzlich sollte man sich mit dem Heizungstausch auch im Zuge einer geplanten energetischen Gebäudesanierung nach dem neuen „Heizungsgesetz“ Zeit lassen und ihn sorgfältig vorbereiten. Dazu erklärt Horst Severin: Ist die gemeindeeigene Wärmeplanung noch nicht abgeschlossen und umgesetzt, gibt es keine Pflicht zum Heizungstausch nach dem neuen Recht. Selbst wenn die Heizung nicht mehr repariert werden kann, darf mit Übergangslösungen gearbeitet werden.
  Bestimmte Personengruppen können sich auch vom Heizungsumtausch auf Antrag befreien lassen.
  Zum guten Schluss der Hinweis von Haus & Grund Holzminden: Bei einem geplanten Heizungstausch in jedem Falle zwingend und unverzichtbar ist der vorherige Einsatz eines Energieberaters, der die Immobilie unter die Lupe nimmt und konkrete Vorschläge über den Einsatz neuer Techniken unterbreiten kann. Über ihn laufen auch Förderanträge.
  Beim Stichwort „Förderung“ sollte man zumindest augenblicklich nicht zu euphorisch sein. Denn dort wird nach Verlautbarungen der KfW mit monatelangen Aufschüben bei der Bewilligung voraussichtlich erst ab August 2024 zu rechnen sein. Ob die notwendigen Fördermittel dann bereitgestellt werden können, bleibt ebenfalls abzuwarten. Denn nach der klaren Aussage der Förderrichtlinien steht jede Förderung im Ermessen der Bewilligungsstelle und unter dem Vorbehalt ausreichend vorhandener Fördermittel, wie Severin bekräftigt.