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Aktuelle Meldungen zur Corona-Krise:                     

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  • Die Rechtsberatung findet wie gewohnt jeden Donnerstag statt. Allerdings wird aufgrund der aktuellen Situation die Beratung durch die Verbandsjustitiarin Frau Jung telefonisch durchgeführt. 
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Rechtlich sicher durch die Corona-Krise: Neue Regeln für Mieter und Vermieter

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Wirtschaft und die Bevölkerung sind gravierend. Das Virus löst eine Kettenreaktion aus, die sich nicht nur auf das alltägliche Leben und den Arbeitsalltag auswirkt, sondern auch auf den Wohnungsmarkt. So haben viele Unternehmen finanzielle Schwierigkeiten, sodass mit Verdienstausfällen zu rechnen ist. Damit Mieter ihre Wohnung aufgrund von Einkommensverlusten nicht verlieren, hat der Deutsche Bundestag Ende März das Gesetz zur Abmilderung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beschlossen.

Das Gesetz sieht vor, dass Mietern und Pächtern vom 01. April bis 30. Juni 2020 nicht wegen ausgefallener Mietzahlungen aufgrund der COVID-19-Pandemie gekündigt werden kann. Die Mietzahlungen bleiben aber für diesen Zeitraum weiterhin fällig und müssen bis zum 30. Juni 2022 beglichen werden. Mieter müssen zudem im Streitfall glaubhaft machen, dass die Nichtleistung der Miete auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Was bedeutet dies für Vermieter? Das Recht, ein Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn der Mieter zwei Monate in Folge die Miete nicht zahlt, gilt aufgrund des Gesetzes nicht für Mietrückstände, die durch die Corona-Krise zwischen dem 01. April und dem 30. Juni 2020 verursacht worden sind. Der Vermieter kann eine Kündigung erst zwei Jahre später aussprechen, wenn der Mieter die fehlende Miete bis zum 30. Juni 2022 nicht gezahlt hat. Diese Regelung ist zunächst auf den Zeitraum vom 01. April bis 30. Juni 2020 begrenzt.

Aber was passiert, wenn der Mieter die fälligen Mietzahlungen bis zum 30. Juni 2022 nicht begleicht oder die Mietzahlungen ab dem 01. Juli 2020 mindestens zweimal nicht vornimmt, wenn die Sonderregelung nicht verlängert wird? Dann können Vermieter das Mietverhältnis nach den allgemeinen Regelungen kündigen! Da die Mietschulden aufgrund der Sonderregelung nur gestundet sind, ist der Mieter weiterhin verpflichtet, fristgerecht Mietzahlungen zu leisten. Diese können eingeklagt werden. Darüber hinaus können Kündigungen, die auf einen entsprechenden Zahlungsverzug vor dem 01. April 2020 zurückzuführen sind, wirksam ausgesprochen werden.

Landet einer dieser Fälle vor Gericht, drohen hohe Prozesskosten. Es sei denn, man hat sich rechtzeitig abgesichert. Deshalb lohnt sich für Vermieter von Häusern und Wohnungen eine gute Rechtsschutz-Versicherung. Denn eine Rechtsschutz-Versicherung übernimmt die Kosten für Anwalt, Gericht und Sachverständige – das spart im Fall der Fälle viel Geld, Zeit und Ärger. Damit Sie aus Kostengründen nicht auf Ihr gutes Recht verzichten müssen, bietet ROLAND Rechtsschutz für Mitglieder von Haus & Grund einen maßgeschneiderten Rechtsschutz für etwaige Streitigkeiten für den gerichtlichen Bereich zu besonders günstigen Konditionen an.


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Mieter und Hauseigentümer gleichsam schützen                  

29.03.2020
Nach Mietenmoratorium droht Recht des Stärkeren
Mieter schützen – nicht Vermieter in die Pleite treiben

(ZV) Das Mietenmoratorium der Bundesregierung ist keine Maßnahme des Mieterschutzes, sondern treibt Vermieter in die Pleite. „Wir haben von Beginn an vor diesem Gesetz gewarnt. Ohne einen Fonds, der die Mietzahlungen übernimmt, stehen Millionen private Vermieter vor dem finanziellen Aus“, sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute in Berlin. Wenn große Unternehmen wie Adidas, Deichmann und andere jetzt reihenweise ihre Ladenmieten nicht mehr bezahlten, sei das ein Dammbruch. Die Folgen würden nicht nur in der Immobilienwirtschaft verheerend sein, sondern weit darüber hinaus.

Warnecke machte die Bundesregierung und in erster Linie das SPD-geführte Bundesjustizministerium für diese Entwicklung verantwortlich. Er warf zudem den Konzernen vor, ihre Position der Stärke gnadenlos auszunutzen. „Wenn die Bundesregierung dieses Gebaren nicht umgehend stoppt und dafür sorgt, dass Verträge eingehalten werden müssen, haben wir über kurz oder lang Anarchie auf dem Wohnungsmarkt“, warnte der Verbandspräsident.

Er betonte, dass in der jetzigen Situation Solidarität gefordert sei. „Viele Vermieter, die dazu finanziell in der Lage sind, zeigen sich solidarisch gegenüber ihren Mietern. Aber nicht jeder Vermieter kann das leisten und nicht jeder Mieter ist per se bedürftig. Wo es Probleme gibt, muss das Gespräch gesucht werden. Und wenn Mieter krisenbedingt nicht zahlen können, muss der Staat einspringen – und zwar schnell“, forderte Warnecke.

Fakten über private Vermieter: 66 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland werden von insgesamt 3,9 Millionen privaten Kleinvermietern angeboten. Sie stammen aus allen sozialen Schichten. 39 Prozent sind Rentnerhaushalte, die dringend auf Mieteinnahmen angewiesen sind, um ihren Lebensunterhalt bestreiten zu können. 14 Prozent der privaten Vermieter sind Freiberufler, die häufig durch die Corona-Krise in Schwierigkeiten geraten. Und 22 Prozent der privaten Vermieter haben ein durchschnittliches Nettohaushaltseinkommen, das unterhalb des Medians der Bevölkerung liegt.

  27.03.2020
Millionen Vermieterexistenzen sind gefährdet
Haus & Grund fordert Rettungsschirm für private Vermieter

(ZV) Millionen vermietender Privathaushalte drohen langfristig den Sozialstaat zusätzlich zu belasten, wenn die Politik jetzt nicht zügig Rettungsmaßnahmen einleitet. Davor warnte heute der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Von den 3,9 Millionen privaten Kleinvermietern sind knapp 40 Prozent Rentner. Die sind auf die Mieten angewiesen, um leben zu können“, betonte Verbandspräsident Warnecke. Ein Mietenmoratorium ohne Absicherung durch einen Fonds sei sozialpolitisches Harakiri. Er wies darauf hin, dass viele vermietende Rentner keine Ansprüche aus der gesetzlichen Rentenkasse hätten, weil sie freiberuflich tätig gewesen seien. Ähnlich ergehe es aktiven Handwerkern, Selbständigen und Gastronomen, denen in der Corona-Krise die berufliche Existenz wegbreche und die auf die Mieteinnahmen aus ihren ein bis zwei Mietwohnungen nun noch dringender angewiesen seien.

Warnecke verwies auf den Fall Adidas. Der Konzern hatte angekündigt, für seine Läden keine Miete mehr zu zahlen. „Derartiges Gebaren darf keine Schule machen. Dann ist der Immobilienmarkt am Ende. Ich rate jedem Mieter und jedem Vermieter dringend, miteinander das Gespräch zu suchen und einvernehmliche Lösungen zu suchen. Jedes Mietverhältnis muss individuell betrachtet werden“, sagte Warnecke.

Fakten über private Vermieter: 66 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland werden von insgesamt 3,9 Millionen privaten Kleinvermietern angeboten. Sie stammen aus allen sozialen Schichten. 39 Prozent sind Rentnerhaushalte, die dringend auf Mieteinnahmen angewiesen sind, um ihren Lebensunterhalt bestreiten zu können. 14 Prozent der privaten Vermieter sind Freiberufler, die häufig durch die Corona-Krise in Schwierigkeiten geraten. Und 22 Prozent der privaten Vermieter haben ein durchschnittliches Nettohaushaltseinkommen, das unterhalb des Medians der Bevölkerung liegt.

  25.03.2020
Vermieter können den Sozialstaat nicht ersetzen
Mietenmoratorium ohne Schutz für private Vermieter ist katastrophal

(ZV) Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland befürchtet, dass das heute vom Bundestag beratene, mindestens dreimonatige Mietenmoratorium viele private Kleinvermieter in den finanziellen Ruin treiben werde. „Wenn Mieter aufgrund der Corona-Epidemie in Zahlungsschwierigkeiten kommen, ist es Aufgabe des Sozialstaates, Hilfe zu leisten. Die entsprechenden Instrumente gibt es bereits, sie müssen nun gestärkt werden“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute in Berlin.

Wenn der Staat aber offenbar seinem bestehenden sozialpolitischen Instrumentarium nicht traue, müsse er jetzt unverzüglich einen Wohnkostenfonds für vermietende Privatpersonen und Selbstnutzer auflegen, der in dieser Krisensituation die Mietzahlungen von Mietern und Wohnkosten übernehme. Nur so lassen sich nach Auffassung von Haus & Grund langfristige Verwerfungen am Wohnungsmarkt vermeiden. „Mit Blick auf das gesamte Hilfspaket der Regierung wäre ein Fonds für den Staat nur ein kleiner Schritt, für die Mieter, Vermieter und Selbstnutzer in Deutschland aber eine existenzielle Hilfe“, unterstrich Warnecke.

Er berichtete zudem, dass viele Vermieter ihren Mietern von sich aus Hilfe anbieten. Sie kennen ihre Mieter persönlich und hätten auch in der jetzigen Krisensituation ein Interesse an langfristigen Mietverhältnissen. Es könne jedoch nur in jedem Einzelfall geprüft werden, welche Maßnahmen für beide Seiten tragbar seien. Viele private Kleinvermieter, die auch selbst häufig durch Corona im Hauptberuf als Freiberufler, Handwerker oder Gastronom betroffen seien, könnten ein Mietenmoratorium nicht verkraften. „Was hilft es einem Mieter, einen insolventen Vermieter zu haben“, gab Warnecke zu bedenken.

  22.03.2020
Mieter und Hauseigentümer in der Krise gleichsam schützen
Jetzt muss der Staat den Wohnungsmarkt funktionsfähig halten

(ZV) Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland forderte heute noch einmal die Bundesregierung auf, in der Krise Mieter, private Vermieter und selbstnutzende Haus- und Wohnungseigentümer gleichsam zu schützen. Ziel müsse es sein, den Wohnungsmarkt auch in den kommenden Monaten funktionsfähig zu halten. In einem Brief an die zuständigen Bundesminister erklärte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke dazu:

„Die Corona-Krise ist tiefgreifend. Sie berührt und verändert fast alle Lebensbereiche jedes Einzelnen. Das gilt auch für das Wohnen. Viele Bürger fürchten aktuell um ihr Einkommen und folglich darum, ihre Miete oder ihre Wohnkosten des Eigenheims nicht mehr zahlen zu können. Ein wohlhabendes Land wie Deutschland darf es nicht zulassen, dass Menschen wegen dieser Ausnahmesituation ihr Zuhause verlieren. Hierzu wollen die vermietenden privaten Haus- und Wohnungseigentümer ihren Beitrag leisten. Sie sind sich ihrer besonderen Verantwortung in dieser Situation bewusst. Wenn Eigentümer, Mieter und der Staat an einem Strang ziehen, können wir zumindest beim Wohnen ohne größere Schäden durch die Krise kommen. Dazu bedarf es aus Sicht von Haus & Grund Deutschland dreier Dinge:

  1. Bestehende soziale Sicherungssysteme für Wohnkosten-Garantie nutzen und stärken
    Deutschland ist ein Sozialstaat. Das soziale Mietrecht und Transferleistungen des Staates garantieren, dass weder der Selbstnutzer noch der Mieter über Nacht seine Wohnung verliert. Die Bundesregierung muss sicherstellen, dass hinreichend Mittel für das Wohngeld bereitstehen und Menschen mit niedrigem Einkommen dieses schnell in Anspruch nehmen können. Zudem müssen bei entstandener Arbeitslosigkeit die Kosten der Unterkunft zügig übernommen werden. Die entsprechenden Richtwerte und Obergrenzen müssen erweitert werden, um die tatsächlichen Wohnkosten in Ansatz zu bringen.
  2. Zeitgewinn nutzen, um Mieten- und Wohnkostenfonds zu errichten
    In der mittleren Frist müssen Mieter und Selbstnutzer, die in Zahlungsschwierigkeiten gekommen sind, aus einem staatlichen Fonds per Zuschuss oder zinslosem Darlehen unterstützt werden. Da der Aufbau und die Organisation dieses Fonds einige Zeit in Anspruch nehmen wird, ist es umso wichtiger, dass die zuvor genannten Transferleistungen jetzt reibungslos funktionieren und entsprechend ausgestattet sind.
  3. Wohnkosten-Garantie mit Kündigungsschutz stärken
    Mieter, die Transferleistungen und/oder Fondsmittel in Anspruch nehmen, sollen bis zum Ende der Corona-Krise vor Kündigungen geschützt sein. Dabei muss sichergestellt sein, dass die Mittel auch zweckentsprechend beim Vermieter ankommen. Soweit möglich, müssen die Mittel vom Staat direkt an die Vermieter gezahlt werden. Die Koppelung von Kündigungsschutz und erfolgter Mietzahlung ist notwendig, damit die Zahlungsschwierigkeit nicht von einer Person auf die nächste übertragen, sondern gelöst wird. 66 Prozent der Mietwohnungen in Deutschland werden von privaten Kleinvermietern angeboten. Circa 57 Prozent der Privateigentümer vermieten nur eine einzige Mietwohnung. Ein Mietausfall kann für diese Menschen eine ernsthafte finanzielle Schieflage auslösen. Nicht selten sind private Vermieter Rentner, die auf die Mieteinnahmen angewiesen sind. Oder sie sind beispielsweise Handwerker, Gastronomen oder kleine Gewerbetreibende, die nun ihrerseits durch die Corona-Krise mit starken Einbußen bis hin zur Geschäftsaufgabe rechnen müssen. In dieser schweren Krise müssen alle zusammenstehen. Die, die viel schultern können, müssen mehr schultern als andere. Es gibt bereits zahlreiche Fälle, in denen sich Mieter und Vermieter einvernehmlich auf Mietstundungen, vorübergehende Mietreduzierungen oder ähnliche Entlastungen geeinigt haben. Doch in vielen Fällen werden solche Lösungen nicht möglich oder nicht lange durchzuhalten sein. Und hier ist der Staat gefragt – schnell und unbürokratisch.“

  21.03.2020
Vermieter nicht im Stich lassen!
Haus & Grund richtet dringenden Appell an die Bundesregierung

(ZV) Vermieter dürfen von der Bundesregierung bei den geplanten Schutzmaßnahmen für Wohnungsmieter nicht im Stich gelassen werden. Diesen Appell richtete Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute an die Bundesregierung. „Nach den derzeit bekannten Plänen will sich der Staat in beispielloser Weise von den fast vier Millionen vermietenden Privatpersonen in Deutschland entsolidarisieren. Sie will Menschen im Stich lassen, die ihren Lebensunterhalt, Unterhaltspflichten und sonstige Zahlungsverpflichtungen aus Mietzahlungen bestreiten und oft zusätzlich als Handwerker oder Kleinstgewerbetreibende massiv von der Corona-Krise betroffen sind“, sagte Warnecke.

Haus & Grund kritisiert, dass die bekannten Maßnahmen keinen Interessenausgleich regeln. Sie seien ein einseitiger Freibrief, geeignet um Millionen private Eigentümer in die Insolvenz zu treiben. Die Immobilienwirtschaft werde so vollständig zum Erliegen kommen. „Dazu darf es nicht kommen. Der Staat muss die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes weiter aufrechterhalten“, forderte Warnecke. Hierfür bedarf es nach Ansicht von Haus & Grund mindestens folgender Korrekturen:

  1. Der coronakrisenbedingte Einkommensausfall muss vom Mieter nachgewiesen werden, da Vermieter die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse ihrer Mieter nicht kennen können.
  2. Der Kündigungsausschluss muss daran geknüpft sein, dass der Mieter fortlaufend Bemühungen zur Beantragung von Wohngeld oder den Kosten der Unterkunft unternimmt. Denn nur er kann Miete aus dem Sozialsystem erlangen.
  3. Es muss einen Anspruch des Vermieters auf Unterstützung aus einem Wohn- und Mietenfonds geben.

Hintergrund: Die Bundesregierung plant, dass Mieter, die aufgrund der Corona-Krise ab April ihre Miete für bis zu sechs Monate nicht an den Vermieter zahlen, keine Kündigung befürchten müssen. Sie sollen zwei Jahre Zeit haben, die ausstehenden Mieten zu begleichen. In Zweifelsfällen wird angenommen, dass die Mietzahlung aufgrund von coronabedingten Einnahmeverlusten ausbleibt. Die Vermieter müssen im Zweifel den Mietern nachweisen, dass diese über genug Einnahmen zur Begleichung der Miete verfügen. Die Maßnahme soll auf bis zu zwölf Monatsmieten ausgeweitet werden können. Für Vermieter bedeutet dies, dass sie bis zu sechs oder sogar zwölf Monate keine Mieteinnahmen haben könnten, in dieser Zeit aber die Kosten für den Betrieb des Gebäudes, wie Heizung, Warmwasser und Müll, dennoch begleichen müssen. De facto werden Vermieter damit gezwungen, ihren Mietern einen Kredit in Höhe von bis zu sechs oder sogar zwölf Monatsmieten zu gewähren.

  17.03.2020
Corona-Krise: Rechtzeitig mögliche Wohngeldansprüche prüfen
Bundesregierung muss ausreichende Mittel bereitstellen
    (ZV) Mieter, die im Zuge der Corona-Krise mit Zahlungsschwierigkeiten rechnen, sollten frühzeitig mögliche Wohngeldansprüche prüfen. Das rät der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Vielen Mietern ist gar nicht bewusst, dass der Staat Menschen mit niedrigen Einkommen hilft, weiterhin ihre Miete zu zahlen“, betonte Verbandspräsident Kai Warnecke. Gleiches gelte für selbstnutzende Eigentümer, die beispielsweise Kredite bedienen müssen oder sonstige immobilienbezogene Aufwendungen haben. Hier helfe der Staat mit dem Lastenzuschuss.Warnecke forderte die Bundesregierung auf, im Bundeshaushalt ausreichend Mittel bereitzustellen und für entsprechende Reserven zu sorgen. Es sei zudem wichtig, dass die zuständigen Behörden in den Kommunen weiterhin leistungsfähig bleiben und solche Anträge zügig bearbeiten. „Das Wohngeld – ob als Miet- oder als Lastenzuschuss – unterstützt bedürftige Personen und Haushalte in diesen schwierigen Zeiten gezielt und unmittelbar. Mieter und Eigentümer sollten sich jetzt informieren“, empfahl Warnecke.



  16.03.2020
Mietzahlung in Zeiten der Corona-Krise
Bei Zahlungsschwierigkeiten den Vermieter kontaktieren

(ZV) Durch die Entscheidung der Politik, das öffentliche Leben zur Verringerung der Ausbreitung des Coronavirus weitgehend einzuschränken, kann es bei Privatpersonen und Gewerbetreibenden zu finanziellen Engpässen kommen. Der Verband Haus & Grund rät allen Mietern, sich in einem solchen Fall mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, um eine individuelle Lösung zu finden. Auf keinen Fall sollten Mieter die Mietzahlungen unkommentiert aussetzen.

Dieses Vorgehen sei besonders Mietern von Gewerbeeinheiten zu empfehlen. Denn für diese gelte grundsätzlich nichts anderes, selbst wenn der Betrieb des Gewerbes durch die behördliche Maßnahme eingeschränkt werde. Grundsätzlich sei die Immobilie mangelfrei, sodass eine Mietminderung oder ein Aussetzen der Miete nicht in Betracht komme. Der Verband weist darauf hin, dass die aktuelle Situation für alle Beteiligten neu sei. Man könne noch nicht absehen, welche rechtlichen Konsequenzen diese haben werde. Vermieter und Mieter müssten in diesen Zeiten zusammenstehen und kooperieren.

Mieter, die im Zuge der Corona-Krise mit Zahlungsschwierigkeiten rechnen, sollten frühzeitig mögliche Wohngeldansprüche prüfen. Das rät ebenfalls der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. „Vielen Mietern ist gar nicht bewusst, dass der Staat Menschen mit niedrigen Einkommen hilft, weiterhin ihre Miete zu zahlen“, betonte Verbandspräsident Kai Warnecke. Gleiches gelte für selbstnutzende Eigentümer, die beispielsweise Kredite bedienen müssen oder sonstige immobilienbezogene Aufwendungen haben. Hier helfe der Staat mit dem Lastenzuschuss.

Warnecke forderte die Bundesregierung auf, im Bundeshaushalt ausreichend Mittel bereitzustellen und für entsprechende Reserven zu sorgen. Es sei zudem wichtig, dass die zuständigen Behörden in den Kommunen weiterhin leistungsfähig bleiben und solche Anträge zügig bearbeiten. „Das Wohngeld – ob als Miet- oder als Lastenzuschuss – unterstützt bedürftige Personen und Haushalte in diesen schwierigen Zeiten gezielt und unmittelbar. Mieter und Eigentümer sollten sich jetzt informieren“, empfahl Warnecke.


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  • 27. März 2020

    Corona: Natürlich müssen Mieter zahlen!
    Hannover. Als blanken Unsinn bezeichnet der Verbandsvorsitzende von Haus & Grund Niedersachsen, Dr. Hans Reinold Horst, die gestern publik gewordene Behauptung, Mieter dürften Zahlungen einstellen, wenn sie durch die Corona-Krise in Not geraten seien. Selbstverständlich müssen Mieter fristgerecht zahlen; dies auch mit Verzugszinsen, wenn sie die Zahlungen nicht pünktlich leisten können. Nur eine Kündigung des Mietverhältnisses wird bis zum 30. Juni 2022 ausgesetzt. Diese Regeln beschließt der Bundesrat heute in Berlin, nachdem der Bundestag am vergangenen Mittwoch dazu sein O. K. gegeben hat.
     
    Haus & Grund-Landeschef Dr. Horst unterstreicht: selbstverständlich soll kein Wohnungsmieter seine Wohnung verlieren und kein Gewerbemieter in Insolvenz geraten. Dies kann niemand wollen. Es ist aber absoluter Blödsinn anzunehmen, dass jetzt jeder Mieter im Hinblick auf Mietzahlungen machen könne, was er wolle. Das ist absolut falsch, vom Gesetzgeber gerade nicht gewollt und verunsichert die Menschen unnötig und zusehends. Solche Falschmeldungen sind absolut verantwortungslos. Als ob wir alle nicht schon genug Probleme hätten! Haus & Grund erklärt, was nach dem neuen Recht jetzt im Einzelnen gilt:
     
    • Mietrückstände aus vorangegangenen Zeiträumen bis zum 31. März 2020
     
    Das neue Recht gilt nicht für verschuldensgetragene Mietrückstände aus der Zeit bis einschließlich zum 31. März 2020. Für diese Fälle eines Zahlungsverzugs bleibt es dabei, dass nach dem 1. April 2020 ohne Berührung mit dem Moratorium auch zahlungsverzugsbedingt gekündigt und auf Zahlung und Räumung geklagt werden kann. Ebenso möglich bleiben dann auch sonstige verhaltensbedingte Kündigungen oder die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Schließlich bleiben Kündigungen möglich, die nicht begründet werden müssen, so zum Beispiel die Kündigung unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580 a Abs. 1 und 2 BGB), oder die Kündigung von Wohnraum im Sinne des §§ 549 Abs. 2 und 3 BGB.
     
    • Mietrückstände in der Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020
     
    Auch innerhalb des zeitlich geltenden Moratoriums muss der Mieter die Miete fristgerecht nach den Vorgaben des Mietvertrags entrichten. Leistet er nicht oder nur unvollständig, und ist ihm deshalb ein Verschulden anzulasten (§ 286 Abs. 4 BGB), so gerät er in Zahlungsverzug und schuldet Verzugszinsen.  Nur zahlungsverzugsbedingt kündigen kann der Vermieter im Falle der unterlassenen oder unvollständigen Leistung bis zum 30. Juni 2022 nicht. Allerdings greift das Moratorium nur, wenn der Mieter glaubhaft macht (§ 294 ZPO), dass seine Zahlungsschwierigkeiten coronabedingt sind. Der Vermieter kann dies ebenso bereits durch Glaubhaftmachung entkräften (BGH, Beschluss vom 03. März 1983 – IX ZB 4/83). Den Beweis des Gegenteils/ zur vollen Überzeugung des Gerichts muss er folglich nicht erbringen. Nach diesem Stichtag wird auch eine zahlungsverzugsbedingte Kündigung wegen Verzugs mit Mieten aus dem Moratoriumszeitraum nach den Vorgaben des Mietrechts wieder möglich. Alle anderen Kündigungsformen bleiben auch während des Moratoriums innerhalb des erfassten Forderungszeitraums möglich.
     
    • Mietrückstände in der Zeit ab dem 1. Juli 2020
     
    Nach derzeitiger Gesetzeslage gelten auch kündigungsrechtlich keine Besonderheiten mehr. Die Bundesregierung kann allerdings mit Zustimmung des Bundestages durch Rechtsverordnung das Moratorium zunächst um 3 Monate und nach deren Ablauf ein zweites Mal für einen jetzt noch nicht fest definierten Zeitraum verlängern.
     
    • Sonderfall: Behördliches Nutzungsverbot / Betriebsverbot
     
    Wenn Bund, Land oder die Kommune durch Verordnung und durch aufsetzende Allgemeinverfügung, oder schließlich das örtliche Gesundheitsamt wegen eines konkret aufgetretenden Coronafalls seine gemieteten Betriebsräume schließt, schuldet der Gewerbemieter auch keine Miete. Die Pflicht zur weiteren Zahlung der Miete ruht dann so lange, wie die Anordnung besteht. Beide Parteien können das Mietverhältnis fristlos

     
    Herausgeber: Haus & Grund Niedersachsen, Landesverband der Niedersächsischen Haus-, Wohnung- und Grundeigentümer e. V., Schützenstraße 24, 30853 Langenhagen Tel.: 0511 / 97 32 97 – 0, Telefax: 0511 / 97 32 97 – 32 E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de, Internet: www.haus-und-grund-nds.de
    kündigen. Das kommt aber gerade in Gewerberaummietverhältnissen in aller Regel nicht infrage. Denn Überlegungen zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags werden nur dann praktisch, wenn der Mieter seine unternehmerischen Aktivitäten beenden und sein Gewerbe endgültig abmelden möchte oder wenn der Vermieter die Mieträume neu herrichten und neu vermieten möchte.
     
    Haus & Grund rät: Bevor es zu solchen Schritten kommt, sollten beide Vertragsparteien aufeinander zu gehen, um die Krise gemeinsam zu bewältigen. Denn so wie dem Gewerbemieter am Behalten seiner eingelaufenen Firmenadresse und an der weiteren Nutzung seiner dort eingebrachten Investitionen in die Betriebsräume gelegen ist, so ist dem Vermieter an einer weiter auskömmlichen Vermietung seiner Räumlichkeiten gelegen. Deshalb gilt es, jetzt eingetretene Notsituationen gemeinsam zu überwinden. Ist eine Umsatzmiete vereinbart, reduziert sie sich innerhalb etwaiger vertraglich vereinbarten Ober- und Untergrenzen sowieso.
     
    • Es gibt keine Betriebsverbote / Nutzungsverbote
     
    Bestehen keine Betriebsverbote, bleiben die Mieträume nutzbar und der Mietanspruch besteht in vollem Umfang. Hinzu kommt das Betriebsrisiko, dass abgesehen von einer vorliegenden höheren Gewalt beim Gewerbemieter liegt. Will oder kann er aus Angst vor Corona sein Geschäft/Gewerbe nicht mehr betreiben, hindert dies also die Zahlungsansprüche des Vermieters nicht. Gleiches gilt für den Fall erlittener Umsatzeinbußen, weil Kunden oder Gäste fernbleiben. Für diese Fälle wird das neue Recht bedeutsam.
     
    Für die Wohnungsmiete gilt dasselbe, so Verbandschef Dr. Horst abschließend: In dem Moment, in dem behördliche Nutzungsverbote auch für eine Wohnung ausgesprochen werden, gilt im Grunde genommen dasselbe wie im Fall des Gewerbemietrechts. Von einer solchen Situation ist aber zumindest jetzt nicht auszugehen. Denn auf diese Weise würden die Behörden Wohnungsnotstände schaffen, anders ausgedrückt: eine öffentliche Gefahr für die Sicherheit und Ordnung durch drohende Obdachlosigkeit. Deshalb ist anzunehmen, dass es zu öffentlich-rechtlichen Nutzungsverboten nicht kommen wird. Solange der Mieter also in der Wohnung lebt, muss er auch Miete zahlen. Ob er bei erwiesener Kontamination der Wohnung mindern oder gesundheitsbedingt kündigen kann, werden die Gerichte im einzelnen Fall klären müssen. Aber mit praktischer Vernunft betrachtet: auch zu solchen Fällen wird es nicht kommen, solange der Mieter in seiner eigenen Wohnung in Quarantäne sitzt oder tatsächlich im Krankenhaus liegt. Unterhalb dieser Fälle berechtigt die reine Angst vor Corona nicht zur Minderung der Miete und auch nicht zur außerordentlichen Kündigung.

  • „Sturmschäden - wer haftet?“

    Unwetter in Deutschland - kein Flugzeug fliegt und kein Zug fährt mehr. Autofahrer werden zu besonders vorsichtigem Fahren ermahnt und Fußgänger werden davor gewarnt, das Haus zu verlassen. Hauseigentümer machen ihr Haus „wetterfest“. Doch was passiert, wenn doch Sturmschäden am eigenen Haus oder beim Nachbarn z. B. durch umgeworfene eigene Bäume oder durch fliegende Dachziegel eintreten?

    Eigentümer müssen im Zweifel nachweisen, dass Schäden bei anderen nicht auf vernachlässigte Instandhaltung des eigenen Hauses oder auf mangelnde Kontrolle des eigenen Baumbestandes zurückgehen. Darauf weist jetzt Haus & Grund Holzminden unter Bezug auf ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Stuttgart (Urteil vom 23.11.2016 - 4 U 97/16) hin. Horst Severin ergänzt: Bei Bäumen reicht es, wenn man zweimal im Jahr „auf Sicht“ kontrolliert, ob die Bäume krank oder vorgeschädigt sind und deshalb eine erhöhte „Windwurfgefahr“ besteht.

     

    Was die eigenen Schäden angeht, ist im Zweifel der Eigentümer „fein raus“, der in seiner Wohngebäudeversicherung auch über einen Elementarschadenzusatz verfügt. Denn dieses Paket schützt vor den finanziellen Folgen eines Naturereignisses und dadurch eingetretener Schäden zum Beispiel durch Starkregen, Überschwemmungen, Rückstau, Hochwasser, Erdrutsch oder Schneedruck. Sturmschäden, die durch Luftbewegungen über Windstärke 8 nach Beaufort (Windstärke ab 62 km/h) eintreten, sind bereits durch die Wohngebäudeversicherung gedeckt. Zieht der Versicherer in Zweifel, dass es zum Sturm gekommen ist, muss der Eigentümer entsprechende Windstärken nachweisen (OLG Saarbrücken, Urteil vom 20.6.2018 - 5 U 58/17) - am besten durch die Auskunft des Deutschen Wetterdienstes (Telefon: 069 / 80620; www.dwd.de/wettergutachten).

     

    Zum guten Schluss der Hinweis von Haus & Grund Holzminden Geschädigte sollten ihre Versicherung schnellstmöglich informieren und zur Dokumentation gemachte Fotos einreichen und Zeugen benennen. Die Wohngebäudeversicherung tritt bei allen Schäden ein, die durch Feuer, Blitz, Sturm, Hagel oder durch auslaufendes Leitungswasser eintreten. Sie zahlt zum Beispiel bei abgedeckten Dächern, beschädigten Schornsteinen oder bei Schäden durch umgefallene Bäume. Ebenso kommt sie für Folgeschäden am Haus selbst auf. Für Schäden am Hausrat und anderen beweglichen Teilen einschließlich Gartengeräte ist die Hausratsversicherung zuständig, nicht aber dann, wenn die beschädigten Teile im Freien zum Beispiel auf der Terrasse oder auf dem Balkon gestanden haben. Auch hier kommt es auf einen Elementarschadenzusatz an. Schäden wegen vollgelaufener Keller oder Wohnungen werden dagegen nur durch die Elementarschadenversicherung erfasst, wie Horst Severin bekräftigt.

     

    Zu Schäden im Garten erklärt Horst Severin: Sind Bäume durch den Sturm geschädigt, deshalb nicht mehr ausreichend standsicher oder gar umgeworfen worden, müssen sie entsorgt werden. Wird dadurch der eigene Rasen oder der Rasen des Nachbargrundstücks durch den Einsatz von Maschinen in Mitleidenschaft gezogen, gehören die dadurch veranlassten Kosten zur Wiederherstellung mit zu den ersatzfähigen Kosten bei Sturmschäden. Die Wohngebäudeversicherung des Baumeigentümers muss dann decken (LG München I, Urteil vom 11.8.2017 - 26 O 8529/16).

     

    Und weiter: Wer Glück gehabt hat, sollte zumindest nach dem Sturm das Dach und die sonstigen Gebäudeteile auf eingetretene Schäden überprüfen (so: LG Aurich, Urteil vom 19.1.2018 - 3 O 1102/16).

     

    Nähere Informationen zum Schutz von Haus und Grundstück vor Unwetterschäden und zur Abwicklung eingetretener Schadensereignisse erhalten Mitglieder bei ihrem örtlichen Haus & Grund Verein in Holzminden.

  • Ende des Bedarfsausweises für Bestandsgebäude gefordert  

    29.01.2020

    Haus & Grund für Änderungen am Gebäudeenergiegesetz 

    (ZV) Anlässlich der heutigen ersten Lesung des Gebäudeenergiegesetzes im Bundestag forderte der Eigentümerverband Haus & Grund Nachbesserungen. „Die energetischen Anforderungen an Wohngebäude müssen spürbar vereinfacht werden. Die Zusammenführung der unterschiedlichen Gesetze und Verordnungen in das Gebäudeenergiegesetz ist ein erster wichtiger Schritt“, sagte Verbandspräsident Kai Warnecke.

    Aus Gründen des Verbraucherschutzes müssen aber die Energiebedarfsausweise aus Sicht von Haus & Grund mit dem neuen Gesetz abgeschafft werden. Wie eine aktuelle Studie zeigt, liegen die theoretischen Bedarfswerte um bis zu 173 Prozent höher als die tatsächlich gemessenen Energieverbrauchswerte. „Durch die falschen Bedarfsberechnungen wird das Einsparpotenzial von Klimaschutzmaßnahmen im Gebäudebestand überschätzt. Eigentümer investieren dadurch viel Geld in Modernisierungen, die am Ende den Klimaschutz nicht voranbringen und das Wohnen teurer machen. Das sorgt für viel Unmut bei Eigentümern und Mietern“, fasst Warnecke die Studienergebnisse zusammen.

    Mit Blick auf den ebenfalls geplanten Emissionshandel für den Verkehrs- und Gebäudesektor forderte Warnecke, die im Gebäudeenergiegesetz enthaltenen ordnungsrechtlichen Vorgaben schrittweise zu reduzieren. „Mit der zunehmenden Wirkung des CO2-Zertifikatepreises muss das Ordnungsrecht in spätestens zehn Jahren gänzlich wegfallen“, forderte Warnecke. Das Nebeneinander von CO2-Preis und Ordnungsrecht ergebe ökologisch und ökonomisch keinen Sinn.

  • Datenschutz-Verordnung (DSGVO):           Was müssen Vermieter wissen? weiter>>  (Das Formular ist auch in unserer Geschäftsstelle vorrätig)
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